Zniesienie współwłasności – najważniejsze informacje

Czy zniesienie współwłasności jest możliwe? Tak, choć nie we wszystkich okolicznościach. Może dojść do polubownego zniesienia współwłasności lub na drodze sądowej i to także na określonych zasadach. Z artykułu dowiecie się, jakie są sposoby jej zniesienia i na czym one polegają.

Polubowne zniesienie współwłasności

Do zniesienia współwłasności może dojść na drodze sądowej lub polubownie. Mówiąc o polubownym zniesieniu – współwłasność może być zniesiona przed notariuszem. W sytuacji, kiedy mamy do czynienia z małą nieruchomością, gdzie podział jest niemożliwy, wówczas stanie się ona własnością wyłącznie jednego właściciela. Z kolei, gdy mowa o dużej nieruchomości, każdy ze współwłaścicieli dostaje swoją część gruntu lub zrzeka się własności w zamian za spłatę swojej części. Skoro jest to polubowne zniesienie własności przed notariuszem, konieczne jest sporządzenie przez niego stosownego aktu notarialnego. Musi on zawierać zasady podziału. W każdym przypadku zależne są one od ustaleń współwłaścicieli. Poza tym musi on zawierać również inne informacje takie jak: wzajemne rozliczenia, księgi wieczyste, przeliczenie wartości nieruchomości.

Kwestie prawne dotyczące zarządu majątkiem wspólnym reguluje Kodeks cywilny. Na jego mocy współwłasność można znieść na trzy sposoby, poprzez:

• podział rzeczy wspólnej,

• przyznanie rzeczy wspólnej jednemu ze współwłaścicieli (ze spłatą pozostałych),

• zbycie rzeczy wspólnej i proporcjonalny podział sumy uzyskanej ze sprzedaży.

Oczywistym staje się zatem fakt, że warunkiem koniecznym skutecznego zniesienia współwłasności jest podjęcie jednomyślnej, co do tego, decyzji przez wszystkich współwłaścicieli majątku. Podobnie zgodne winno być oświadczenie woli wyrażone zarówno w zakresie samego zamiaru zniesienia współwłasności, jak i co do sposobu owego zniesienia. Swoboda w wyborze sposobu zniesienia współwłasności dotyczy również modyfikacji służących likwidacji stosunku współwłasności. Niemniej, w każdym wypadku, gdy zniesienie współwłasności dotyczy nieruchomości, umowa winna być zawarta w formie aktu notarialnego.

Koszt zniesienia współwłasności u notariusza

Stawiając się osobiście w kancelarii notarialnej współwłaściciele winni liczyć się z przejrzystymi wymogami formalnymi, w tym przedłożenia potrzebnej dokumentacji w postaci np. decyzji administracyjnej zatwierdzającej projekt podziału nieruchomości. Należy także liczyć się z kosztami notarialnymi (taksa notarialna, której wysokość uzależniona jest od wartości przedmiotu umowy) oraz uiszczeniem podatku od umowy nieodpłatnego lub odpłatnego zniesienia współwłasności. W przypadku odpłatnego zniesienia współwłasności, podstawę opodatkowania stanowi wartość rynkowa nieruchomości nabywana ponad wartość udziału w dotychczasowej współwłasności. I tak: przy przeniesieniu własności nieruchomości, prawa użytkowania wieczystego, własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego, spółdzielczego prawa do lokalu użytkowego czy też prawa do domu jednorodzinnego albo prawa do lokalu w małym budynku mieszkalnym, stawka podatku wynosi 2%. Pamiętać należy, że obowiązek zapłaty podatku ciąży solidarnie na wszystkich osobach uczestniczących w sporządzaniu aktu notarialnego na zasadzie stron umowy. Notariusz, jako płatnik podatku, zobowiązany jest do jego odprowadzenia na rachunek bankowy właściwego urzędu skarbowego. Kwestia podatku od nieodpłatnego zniesienia współwłasności jest nieco bardziej skomplikowana.

Sądowe zniesienie współwłasności – jakie są zasady?

W sytuacji, kiedy współwłaściciele nie mogą dojść do porozumienia przed notariuszem, istnieje możliwość sądowego zniesienia współwłasności. Sąd robi to na wniosek, w którym należy wskazać nieruchomość lub rzecz, o którą chodzi, jej właścicieli, a także sposób podziału majątku, na którym zależy wnioskodawcy. Co istotne, sądowe zniesienie współwłasności jest także możliwe w przypadku zgodności stron. W takiej sytuacji do wniosku należy dołączyć stosowny projekt podziału. Wiąże się to również z niższą opłatą sądową. Kiedy sąd wyda postanowienie należy dokonać wpisu do księgi wieczystej.

Zgodnie z przepisami prawa podziału można dokonać na następujących zasadach:

• poprzez dokonanie fizycznego podziału nieruchomości między współwłaścicieli;
• poprzez dokonanie fizycznego podziału, pomiędzy niektórych współwłaścicieli, ze spłatą pozostałych;
• poprzez przyznanie nieruchomości jednemu, lub kilku współwłaścicielom ze spłatą pozostałych. Wpis sądowy kosztuje 1000 zł, a jeśli jest poparty wspólnym planem podziału to 300 zł.