Umowa przedwstępna

utworzone przez | 7 lutego 2024 | Czynności notarialne

Umowa przedwstępna jest umową, za pomocą której strona lub obie strony zobowiązują się do zawarcia w przyszłości tzw. umowy przyrzeczonej. Jaką funkcję pełni umowa przedwstępna i w jakiej formie może zostać zawarta?

Umowa przedwstępna – istota i forma

W związku z tym, że umowa przedwstępna jest swoistym zobowiązaniem do zawarcia umowy przyrzeczonej, musi ona zawierać pewne istotne postanowienia. Niezwykle często z umowami przedwstępnymi mamy do czynienia w obrocie nieruchomościami. Pełnią wówczas funkcję ostrzegawczo-zabezpieczającą.

Jeżeli termin, w ciągu którego ma być zawarta umowa przyrzeczona, nie został oznaczony, powinna ona być zawarta w odpowiednim terminie wyznaczonym przez stronę uprawnioną do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej.

Jeżeli obie strony są uprawnione do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej i każda z nich wyznaczyła inny termin, strony wiąże termin wyznaczony przez stronę, która wcześniej złożyła stosowne oświadczenie.

Jeżeli w ciągu roku od dnia zawarcia umowy przedwstępnej nie został wyznaczony termin do zawarcia umowy przyrzeczonej, nie można żądać jej zawarcia.

Umowa przedwstępna – jaką formę powinna przybrać?

Umowę przedwstępną można zawrzeć w dowolnej formie. Może więc przybrać postać zarówno formy pisemnej, jak i formy aktu notarialnego.

Jeżeli umowa przedwstępna została zawarta w takiej samej formie, w jakiej powinno dojść do zawarcia umowy przyrzeczonej (np. w formie aktu notarialnego w przypadku zawarcia umowy przedwstępnej sprzedaży nieruchomości), możliwe jest żądanie przymusowego zawarcia umowy przyrzeczonej.

Umowa przedwstępna ze skutkiem słabszym, to umowa zawarta w dowolnej formie innej (niższej) niż forma wymagana do zawarcia umowy przyrzeczonej.

W przypadku umowy przedwstępnej ze skutkiem słabszym jedyną sankcją grożącą z tytułu niewykonania umowy jest konieczność zapłaty odszkodowania.

Jeżeli bowiem strona zobowiązana do zawarcia umowy przyrzeczonej uchyla się od jej zawarcia, druga strona może żądać naprawienia szkody, którą poniosła przez to, że liczyła na zawarcie umowy przyrzeczonej. Strony mogą w umowie przedwstępnej odmiennie określić zakres odszkodowania.

Roszczenia z umowy przedwstępnej przedawniają się z upływem roku od dnia, w którym umowa przyrzeczona miała być zawarta. Jeżeli sąd oddali żądanie zawarcia umowy przyrzeczonej, roszczenia z umowy przedwstępnej przedawniają się z upływem roku od dnia, w którym orzeczenie stało się prawomocne.

Umowa przedwstępna w formie aktu notarialnego

Jeżeli jedna ze stron transakcji się z niej nie wywiąże, może zostać przez drugą stronę pociągnięta do odpowiedzialności. I tak dla przykładu; jeśli kontrahent nie dotrzyma umowy i nie sprzeda nam mieszkania, możemy przed sądem domagać się, by to zrobił, czyli zrealizował umowę przyrzeczoną. Orzeczenie sądu w tym przypadku zastąpi oświadczenie woli sprzedającego. Częstokroć zdarza się, że planując zakup wymarzonego lokum, zmuszeni jesteśmy posiłkować się kredytem bankowym. Nie ma przeszkód, aby w umowie przedwstępnej zawrzeć ,,zastrzeżenie umowne’’, na mocy którego do ostatecznego zakończenia transakcji dojdzie, o ile kupujący uzyska stosowny kredyt w banku.

Bez aktu notarialnego możemy mieć co prawda roszczenia odszkodowawcze, ale ograniczą się one wyłącznie do zwrotu wydatków poniesionych w związku z zawarciem umowy przedwstępnej, tj. np.: kosztów sporządzenia umowy, opłat skarbowych i sądowych. Tymczasem istnieje duże prawdopodobieństwo, iż w wyniku niedotrzymania warunków jedna ze stron transakcji poniosła nieplanowane koszty, może przeto mieć uzasadnione roszczenia dodatkowe, wynikające choćby ze straty czasu poświęconego na oczekiwanie na domknięcie sprzedaży. W takim i wielu mu podobnych wypadkach – akt notarialny jest skutecznym narzędziem do zdyscyplinowania każdej ze stron umowy. Wszak: Pacta sunt servanda*, jak od starożytności głosi jedna z podstawowych maksym prawniczych.

Jeśli chcecie wiedzieć więcej na ten lub inne tematy, zapraszamy do kontaktu z naszą Kancelarią Notarialną. Odpowiemy na wszystkie pytania.

Testament u notariusza

Testament można sporządzić samodzielnie albo w formie aktu notarialnego. Nie można powiedzieć, że któryś z testamentów jest „lepszy” albo „bardziej zgodny z prawem”, bo oba rodzą skutki prawne. Czym więc różnią się między sobą?

Depozyt notarialny – czym jest I czy warto z niego skorzystać?

Depozyt notarialny stanowi formę zabezpieczenia i jest najczęściej używany w przypadku transakcji sprzedaży nieruchomości. Może być to jednak również usługa świadczona w ramach czynności notarialnych, która polega na przyjęciu na przechowanie, a następnie wydanie wskazanej osobie pieniędzy lub innych rzeczy, o których przeczytają Państwo w dalszej części artykułu.

Księga wieczysta – co zawiera?

Księga wieczysta dzieli się na cztery działy. Warto wiedzieć jakie informacje znajdują się w poszczególnych działach księgi wieczystej. Tylko wtedy możliwe jest szybkie odszukanie interesujących danych. Najczęściej korzysta się z działu trzeciego. Są tam wpisane informacje dotyczące między innymi służebności, roszczeń z umów przedwstępnych czy te o wszczęcia postępowania egzekucyjnego.

Umowa alimentacyjna w formie aktu notarialnego

Dozwolone w prawie polskim zawarcie umowy o alimenty w formie aktu notarialnego, bywa w wielu przypadkach znacznie bardziej korzystne niż kierowanie sprawy do sądu. Decydując się na tę formę polubownego rozwiązania kwestii finansowych – obie strony umowy mogą samodzielnie i w miarę szybko ustalić: wysokość alimentów, termin oraz formę ich płatności.

Dział spadku

Dział spadku jest pojęciem prawnym oznaczającym określenie wartości wchodzącego w skład spadku, a także jego podziale pomiędzy poszczególnymi spadkobiercami. O spadku słyszeli wszyscy, czym jest jednak dział spadku i w jaki sposób następuje? Krótko mówiąc: jak podzielić spadek między spadkobierców? Czy musi być pełny, czy częściowy, przeprowadzony w sądzie, a może u notariusza?

Zasiedzenie nieruchomości – kiedy o nim mowa?

Zasiedzenie nieruchomości jest terminem, o którym mowa w Kodeksie Cywilnym, odnoszącym się do nabycia własności przez posiadacza nieruchomości, niebędącego jej właścicielem. O zasiedzeniu samoistnym mowa, jeśli posiada ją nieprzerwanie przez 20 lat. Z kolei, jeśli mowa o posiadaniu w złej wierze, okres zasiedzenia wynosi wówczas 30 lat.

Jakie umowy możemy spisać u notariusza?

Często potrzebujemy profesjonalnej pomocy notarialnej, jednak nie wiemy jakie umowy możemy spisać u notariusza… Prawda jest taka, że każda umowa może zostać spisana notarialnie, jednak nie każda tego wymaga. Przepisy prawa wyraźnie wskazują na katalog umów, które wymagają bezwzględnego zawarcia ich w kancelarii notarialnej. O jakich umowach mowa i na czym konkretnie to polega?

Umowa darowizny a umowa dożywocia

Umowa darowizny i umowa dożywocia pozwalają na przeniesienie własności nieruchomości. Nie są one jednak tożsame. Różnią się przede wszystkim w kwestiach związanych z odpłatnością, a także obowiązkiem podatkowym. Darowizny dokonuje się tytułem darmym, z kolei dożywocie stanowi przekazanie nieruchomości w zamian za opiekę. Więcej w dalszej części artykułu.

Umowa darowizny – wymogi formalne

Listopad to miesiąc, w którym w sposób szczególny odczuwamy konsekwencje naszych życiowych wyborów związanych z opuszczeniem domu rodzinnego. Migrujemy, często za pracą, pozostawiając swoich bliskich niejednokrotnie o setki kilometrów od nas. 

Sprzedaż nieruchomości – dokumenty niezbędne dla notariusza

Sprzedaż nieruchomości wiąże się z wieloma formalnościami, których należy dopełnić. Mamy do czynienia z koniecznością zgromadzenia dokumentacji przewidzianej przez przepisy prawa. W poniższym artykule odpowiemy na pytania dotyczące tego, co jest niezbędne do sprzedaży nieruchomości gruntowej, jakie dokumenty należy przedstawić notariuszowi przy sprzedaży mieszkania spółdzielczo-własnościowego, a jakie przy sprzedaży mieszkania własnościowego.