Blog

Umowa ustanowienia odrębnej własności lokalu jest również potocznie nazywana umową sprzedaży i dotyczy przede wszystkim mieszkań w budynkach wielorodzinnych. Co dokładnie powinna zawierać umowa ustanowienia odrębnej własności lokalu? W jakim celu się ją podpisuje?

Co powinna zawierać umowa o ustanowienie odrębnej własności lokalu?

Umowa ustanowienia odrębnej własności lokalu musi zostać zawarta w formie aktu notarialnego, w obecności wszystkich stron oraz notariusza z wymaganymi uprawnieniami. Konieczny jest również wpis do księgi wieczystej na temat poczynionych ustaleń.

Najważniejsze informacje, które muszą zostać uwzględnione w umowie ustanowienia odrębnej własności lokalu, to:

położenie, rodzaj i powierzchnia lokalu oraz przynależnych do niego pomieszczeń,
wielkość udziałów przypadających poszczególnym właścicielom,
sposób zarządzania nieruchomością wspólną.

Umowę tę można podpisać pomiędzy właścicielami nieruchomości lub właścicielem a nabywcą.

Jak wyodrębnić lokal?

Pierwszym krokiem, bez względu na wybrany tryb postępowania, jest złożenie wniosku do starosty o wydanie zaświadczenia o samodzielności lokalu. Należy do niego dołączyć takie dokumenty, jak:

dokumentacja techniczna lub inwentaryzacja budynku – z uwzględnieniem lokalu i przestrzeni przynależnych,
mapa ewidencyjna – znajduje się ona w miejscowych zasobach geodezyjno-kartograficznych.

Trzeba pamiętać, że dostarczone dokumenty muszą być zgodne ze stanem faktycznym. Starosta nie dokonuje bowiem wizji lokalnej. Opiera się wyłącznie na przygotowanej dokumentacji i to na jej podstawie orzeka, że konkretny lokal może stać się odrębną własnością.

Po uzyskaniu poświadczenia samodzielności lokalu można dokonać jego wyodrębnienia. Następuje to na mocy podpisanego aktu notarialnego, w obecności wszystkich stron i uprawnionego notariusza. W dokumencie ustala się najważniejsze szczegóły dotyczące wyodrębnienia własności, a także wskazuje części wspólne. Często są to klatki schodowe czy nawet balkony.

W przypadku nowych inwestycji wyodrębnienie pierwszego lokalu powoduje utworzenie wspólnoty mieszkaniowej. Powstaje ona również wtedy, kiedy nieruchomość nie ma związku z celami mieszkalnymi. Od tego momentu wszystkie decyzje na temat lokali i części wspólnych podejmują osoby wchodzące w skład wspólnoty, czyli właściciele poszczególnych części budynku.

Odrębna własność lokalu – koszty

Jeśli chodzi o odrębną własność lokalu, koszty jej ustanowienia zawsze wylicza się indywidualnie. Należy doliczyć wszelkie opłaty sądowe, m.in. za założenie księgi wieczystej i dokonanie w niej potrzebnych wpisów. Zazwyczaj ustanowienie odrębnej własności lokalu kosztuje więc minimum 1500 zł, choć wszystko zależy od charakterystyki danego przypadku. Takie działania można wykonać u notariusza w Tczewie.

Z czym wiąże się wyodrębnienie własności lokalu?

Po wyodrębnieniu lokalu mieszkalnego jego właściciel jest zobowiązany do ponoszenia związanych z nim opłat. Mowa tu przede wszystkim o podatku od nieruchomości gruntowej i częściach budynku stanowiących współwłasność. Dodatkowy koszt to opłata za użytkowanie wieczyste gruntu. Pozostałe wydatki związane z częściami wspólnymi zwykle rozlicza się w czynszu. Po wyodrębnieniu własności lokalu można jednak w pełni samodzielnie zarządzać swoją nieruchomością.

Po dopełnieniu formalności związanych z wyodrębnieniem własności mieszkania jego właściciel może sprzedać, wynająć czy obciążyć nieruchomość kredytem hipotecznym. Może on jednak samodzielnie podejmować wyłącznie te decyzje, które nie mają wpływu na części wspólne lub lokale należące do innych osób. W pozostałych przypadkach wszelkie działania muszą być realizowane na mocy porozumienia pomiędzy wszystkimi członkami wspólnoty mieszkaniowej. Taka sytuacja ma miejsce na zdecydowanej większości polskich osiedli.