Umowa ustanowienia odrębnej własności lokalu – wszystko, co warto wiedzieć

utworzone przez | 30 marca 2024 | Czynności notarialne

Umowa ustanowienia odrębnej własności lokalu jest również potocznie nazywana umową sprzedaży i dotyczy przede wszystkim mieszkań w budynkach wielorodzinnych. Co dokładnie powinna zawierać umowa ustanowienia odrębnej własności lokalu? W jakim celu się ją podpisuje?

Co powinna zawierać umowa o ustanowienie odrębnej własności lokalu?

Umowa ustanowienia odrębnej własności lokalu musi zostać zawarta w formie aktu notarialnego, w obecności wszystkich stron oraz notariusza z wymaganymi uprawnieniami. Konieczny jest również wpis do księgi wieczystej na temat poczynionych ustaleń.

Najważniejsze informacje, które muszą zostać uwzględnione w umowie ustanowienia odrębnej własności lokalu, to:

  • położenie, rodzaj i powierzchnia lokalu oraz przynależnych do niego pomieszczeń,
  • wielkość udziałów przypadających poszczególnym właścicielom,
  • sposób zarządzania nieruchomością wspólną.

Umowę tę można podpisać pomiędzy właścicielami nieruchomości lub właścicielem a nabywcą.

Jak wyodrębnić lokal?

Pierwszym krokiem, bez względu na wybrany tryb postępowania, jest złożenie wniosku do starosty o wydanie zaświadczenia o samodzielności lokalu. Należy do niego dołączyć takie dokumenty, jak:

  • dokumentacja techniczna lub inwentaryzacja budynku – z uwzględnieniem lokalu i przestrzeni przynależnych,
  • mapa ewidencyjna – znajduje się ona w miejscowych zasobach geodezyjno-kartograficznych.

Trzeba pamiętać, że dostarczone dokumenty muszą być zgodne ze stanem faktycznym. Starosta nie dokonuje bowiem wizji lokalnej. Opiera się wyłącznie na przygotowanej dokumentacji i to na jej podstawie orzeka, że konkretny lokal może stać się odrębną własnością.

Po uzyskaniu poświadczenia samodzielności lokalu można dokonać jego wyodrębnienia. Następuje to na mocy podpisanego aktu notarialnego, w obecności wszystkich stron i uprawnionego notariusza. W dokumencie ustala się najważniejsze szczegóły dotyczące wyodrębnienia własności, a także wskazuje części wspólne. Często są to klatki schodowe czy nawet balkony.

W przypadku nowych inwestycji wyodrębnienie pierwszego lokalu powoduje utworzenie wspólnoty mieszkaniowej. Powstaje ona również wtedy, kiedy nieruchomość nie ma związku z celami mieszkalnymi. Od tego momentu wszystkie decyzje na temat lokali i części wspólnych podejmują osoby wchodzące w skład wspólnoty, czyli właściciele poszczególnych części budynku.

Odrębna własność lokalu – koszty

Jeśli chodzi o odrębną własność lokalu, koszty jej ustanowienia zawsze wylicza się indywidualnie. Należy doliczyć wszelkie opłaty sądowe, m.in. za założenie księgi wieczystej i dokonanie w niej potrzebnych wpisów. Zazwyczaj ustanowienie odrębnej własności lokalu kosztuje więc minimum 1500 zł, choć wszystko zależy od charakterystyki danego przypadku. Takie działania można wykonać u notariusza w Tczewie.

Z czym wiąże się wyodrębnienie własności lokalu?

Po wyodrębnieniu lokalu mieszkalnego jego właściciel jest zobowiązany do ponoszenia związanych z nim opłat. Mowa tu przede wszystkim o podatku od nieruchomości gruntowej i częściach budynku stanowiących współwłasność. Dodatkowy koszt to opłata za użytkowanie wieczyste gruntu. Pozostałe wydatki związane z częściami wspólnymi zwykle rozlicza się w czynszu. Po wyodrębnieniu własności lokalu można jednak w pełni samodzielnie zarządzać swoją nieruchomością.

Po dopełnieniu formalności związanych z wyodrębnieniem własności mieszkania jego właściciel może sprzedać, wynająć czy obciążyć nieruchomość kredytem hipotecznym. Może on jednak samodzielnie podejmować wyłącznie te decyzje, które nie mają wpływu na części wspólne lub lokale należące do innych osób. W pozostałych przypadkach wszelkie działania muszą być realizowane na mocy porozumienia pomiędzy wszystkimi członkami wspólnoty mieszkaniowej. Taka sytuacja ma miejsce na zdecydowanej większości polskich osiedli.

Depozyt notarialny – czym jest I czy warto z niego skorzystać?

Depozyt notarialny stanowi formę zabezpieczenia i jest najczęściej używany w przypadku transakcji sprzedaży nieruchomości. Może być to jednak również usługa świadczona w ramach czynności notarialnych, która polega na przyjęciu na przechowanie, a następnie wydanie wskazanej osobie pieniędzy lub innych rzeczy, o których przeczytają Państwo w dalszej części artykułu.

Księga wieczysta – co zawiera?

Księga wieczysta dzieli się na cztery działy. Warto wiedzieć jakie informacje znajdują się w poszczególnych działach księgi wieczystej. Tylko wtedy możliwe jest szybkie odszukanie interesujących danych. Najczęściej korzysta się z działu trzeciego. Są tam wpisane informacje dotyczące między innymi służebności, roszczeń z umów przedwstępnych czy te o wszczęcia postępowania egzekucyjnego.

Umowa alimentacyjna w formie aktu notarialnego

Dozwolone w prawie polskim zawarcie umowy o alimenty w formie aktu notarialnego, bywa w wielu przypadkach znacznie bardziej korzystne niż kierowanie sprawy do sądu. Decydując się na tę formę polubownego rozwiązania kwestii finansowych – obie strony umowy mogą samodzielnie i w miarę szybko ustalić: wysokość alimentów, termin oraz formę ich płatności.

Dział spadku

Dział spadku jest pojęciem prawnym oznaczającym określenie wartości wchodzącego w skład spadku, a także jego podziale pomiędzy poszczególnymi spadkobiercami. O spadku słyszeli wszyscy, czym jest jednak dział spadku i w jaki sposób następuje? Krótko mówiąc: jak podzielić spadek między spadkobierców? Czy musi być pełny, czy częściowy, przeprowadzony w sądzie, a może u notariusza?

Zasiedzenie nieruchomości – kiedy o nim mowa?

Zasiedzenie nieruchomości jest terminem, o którym mowa w Kodeksie Cywilnym, odnoszącym się do nabycia własności przez posiadacza nieruchomości, niebędącego jej właścicielem. O zasiedzeniu samoistnym mowa, jeśli posiada ją nieprzerwanie przez 20 lat. Z kolei, jeśli mowa o posiadaniu w złej wierze, okres zasiedzenia wynosi wówczas 30 lat.

Umowa przedwstępna

Umowa przedwstępna jest umową, za pomocą której strona lub obie strony zobowiązują się do zawarcia w przyszłości tzw. umowy przyrzeczonej. Jaką funkcję pełni umowa przedwstępna i w jakiej formie może zostać zawarta? Co każdy z nas powinien wiedzieć na temat umowy przedwstępnej?

Jakie umowy możemy spisać u notariusza?

Często potrzebujemy profesjonalnej pomocy notarialnej, jednak nie wiemy jakie umowy możemy spisać u notariusza… Prawda jest taka, że każda umowa może zostać spisana notarialnie, jednak nie każda tego wymaga. Przepisy prawa wyraźnie wskazują na katalog umów, które wymagają bezwzględnego zawarcia ich w kancelarii notarialnej. O jakich umowach mowa i na czym konkretnie to polega?

Umowa darowizny a umowa dożywocia

Umowa darowizny i umowa dożywocia pozwalają na przeniesienie własności nieruchomości. Nie są one jednak tożsame. Różnią się przede wszystkim w kwestiach związanych z odpłatnością, a także obowiązkiem podatkowym. Darowizny dokonuje się tytułem darmym, z kolei dożywocie stanowi przekazanie nieruchomości w zamian za opiekę. Więcej w dalszej części artykułu.

Umowa darowizny – wymogi formalne

Listopad to miesiąc, w którym w sposób szczególny odczuwamy konsekwencje naszych życiowych wyborów związanych z opuszczeniem domu rodzinnego. Migrujemy, często za pracą, pozostawiając swoich bliskich niejednokrotnie o setki kilometrów od nas. 

Sprzedaż nieruchomości – dokumenty niezbędne dla notariusza

Sprzedaż nieruchomości wiąże się z wieloma formalnościami, których należy dopełnić. Mamy do czynienia z koniecznością zgromadzenia dokumentacji przewidzianej przez przepisy prawa. W poniższym artykule odpowiemy na pytania dotyczące tego, co jest niezbędne do sprzedaży nieruchomości gruntowej, jakie dokumenty należy przedstawić notariuszowi przy sprzedaży mieszkania spółdzielczo-własnościowego, a jakie przy sprzedaży mieszkania własnościowego.

Umowa dożywocia

Umowa dożywocia jest rodzajem umowy cywilnoprawnej, na mocy której jedna strona w zamian za przeniesienie na jej rzecz własności nieruchomości zobowiązuje się zapewnić zbywcy dożywotnie utrzymanie. Umowę dożywocia regulują przepisy Kodeksu cywilnego, a konkretnie art. 908-916. Musi być ona zawarta w formie aktu notarialnego pod rygorem nieważności. Co jeszcze powinniśmy wiedzieć na ten temat?

Umowa renty

Umowa renty opiera się na zobowiązaniu jednej ze stron, względem drugiej do określonych świadczeń okresowych w pieniądzu lub w rzeczach oznaczonych tylko co do gatunku.