Umowa warunkowa sprzedaży
Umowa warunkowa sprzedaży nieruchomości to porozumienie, w którym właściciel nieruchomości zobowiązuje się do przeniesienia jej własności na kupującego, lecz czyni to pod jakimś warunkiem. Gdy ten warunek zostanie spełniony, strony zawrą drugą umowę, która już w sposób bezwarunkowy przenosi własność na kupującego.
W artykule wyjaśniamy:
- czym jest warunkowa umowa sprzedaży nieruchomości lub działki,
- czym warunkowa umowa sprzedaży nieruchomości różni się od umowy przedwstępnej,
- czy umowa warunkowa wymaga aktu notarialnego,
- czy można odstąpić od warunkowej umowy sprzedaży.
Czym jest umowa warunkowa?
Jak sama nazwa wskazuje, umowa warunkowa to umowa, w której strony zobowiązują się do wykonania określonej czynności pod pewnym warunkiem.
Kodeks cywilny przewiduje dwa rodzaje warunków:
- zawieszające – skutek prawny następuje po spełnieniu warunków,
- rozwiązujące – skutek prawny ustaje po spełnieniu warunków.
Określony w umowie warunek musi być możliwy do spełnienia. Jeśli nie jest wykonalny lub też jest sprzeczny z prawem lub niezgodny z zasadami życia społecznego, całą czynność prawną należy uznać za nieważną.
Umowa warunkowa powinna być zawarta w formie aktu notarialnego, jeśli jej przedmiotem jest nieruchomość.
Umowa warunkowa a umowa przedwstępna
Umowy warunkowej nie należy mylić z umową przedwstępną. O ile umowa warunkowa sprzedaży zobowiązuje do przeniesienia na kupującego własności nieruchomości po spełnieniu wskazanego warunku, to umowa przedwstępna sprzedaży zobowiązuje do zawarcia umowy zobowiązującej do przeniesienia własności.
W umowie warunkowej znajdzie się postanowienie, w którym sprzedający zobowiązuje się przenieść na kupującego własność nieruchomości. Z kolei w umowie przedwstępnej sprzedający oświadcza, że zobowiązuje się do zawarcia w późniejszym czasie umowy, w której przeniesie na kupującego własność nieruchomości.
Umowa warunkowa sprzedaży nieruchomości
W jakich sytuacjach dochodzi do zawarcia umowy warunkowej sprzedaży nieruchomości?
W praktyce najczęściej umowę warunkową sprzedaży nieruchomości zawiera się w przypadku sprzedaży nieruchomości objętej prawem pierwokupu jakiejś instytucji (takie prawo może przysługiwać z mocy ustawy Skarbowi Państwa, współwłaścicielom, dzierżawcom oraz jednostkom samorządu terytorialnego).
Sprzedający obowiązany jest zawiadomić tego, komu to prawo przysługuje, o treści zawartej umowy warunkowej. Jeśli uprawniony zechce skorzystać z prawa pierwokupu, musi zgłosić się do notariusza i złożyć oświadczenie w formie aktu notarialnego. Gdy nie wyrazi zainteresowania, dochodzi do przeniesienia własności między stronami, które wcześniej zawarły umowę warunkową. Notariusz Tczew sporządza warunkowe umowy sprzedaży.
Tak więc warunkiem zawarcia umowy przenoszącej własność jest fakt nieskorzystania przez uprawnionego z prawa do pierwokupu w określonym w przepisach czasie.
Niekiedy cudzoziemcy nie mogą nabyć nieruchomości w Polsce (lub określonych nieruchomości, na przykład położonych w strefie nadgranicznej) bez uprzedniego uzyskania zezwolenia wydanego przez ministra Spraw Wewnętrznych i Administracji. Sprzedający nieruchomość może zawrzeć z cudzoziemcem umowę warunkową, w której warunkiem uzasadniającym zawarcie właściwej umowy przenoszącej własność będzie otrzymanie przez cudzoziemca zgody.
Umowa sprzedaży warunkowej – konsekwencje
Umowa warunkowa nie jest umową przenoszącą własność pod warunkiem (takie umowy są zabronione), lecz jedynie zobowiązującą do przeniesienia jej w przyszłości. Po spełnieniu się zastrzeżonego warunku strony zawierają drugą umowę, która już skutkuje przeniesieniem własności. Ta umowa jest bezwarunkowa.
Warto przypomnieć art. 157 § 2 Kodeksu cywilnego, który stanowi, że w przypadku, gdy umowa zobowiązująca do przeniesienia własności nieruchomości została zawarta pod warunkiem, do przeniesienia własności potrzebne jest dodatkowe porozumienie stron obejmujące ich bezwarunkową zgodę na niezwłoczne przejście własności.
Czy można odstąpić od warunkowej umowy sprzedaży?
Sprzedający i kupujący mogą wycofać się z umowy sprzedaży nieruchomości do momentu skorzystania przez uprawnionego z prawa do jej pierwokupu. Potwierdził to Sąd Najwyższy w postanowieniu z 14 stycznia 2009 r. (IV CSK 344/08).
Umowa warunkowa sprzedaży działki lub nieruchomości – podsumowanie
- Umowa warunkowa może być zawarta pomiędzy przedsiębiorcami, osobami fizycznymi lub podmiotami gospodarczymi w ramach ich działalności.
- Umowa warunkowa sprzedaży nieruchomości ma charakter zobowiązujący. Obliguje ona właściciela nieruchomości do przeniesienia własności na kupującego, gdy zostanie spełniony ustalony warunek.
- Umowa warunkowa musi być zgodna z obowiązującym prawem i nie może naruszać interesów stron.
- Umowa warunkowa nie przenosi własności. Jeśli zostanie spełniony warunek, a więc nie będzie przeszkód do zawarcia umowy finalnej (rozporządzającej), to sprzedający i kupujący pojawiają się w kancelarii notarialnej i zawierają ostateczną umowę, która ma charakter bezwarunkowy.
- Umowa warunkowa powinna być zawarta w formie aktu notarialnego, jeśli jej przedmiotem jest nieruchomość.
Umowa deweloperska
Umowa deweloperska to umowa zawartą między nabywcą a deweloperem, na podstawie której deweloper zobowiązuje się do wybudowania budynku oraz ustanowienia odrębnej własności lokalu mieszkalnego i przeniesienia własności tego lokalu oraz praw niezbędnych do korzystania z tego lokalu na nabywcę albo zabudowania nieruchomości gruntowej stanowiącej przedmiot własności lub użytkowania wieczystego domem jednorodzinnym i przeniesienia na nabywcę własności tej nieruchomości lub użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej i własności domu jednorodzinnego na niej posadowionego stanowiącego odrębną nieruchomość lub przeniesienia ułamkowej części własności tej nieruchomości wraz z prawem do wyłącznego korzystania z części nieruchomości służącej zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych, a nabywca zobowiązuje się do spełnienia świadczenia pieniężnego na poczet nabycia tego prawa.
Podział majątku po rozwodzie
Podział majątku po rozwodzie może odbyć się polubownie bądź na drodze sądowej. Jeśli strony nie postanowią inaczej, to z chwilą zawarcia małżeństwa powstaje wspólnota majątkowa, obejmująca przedmioty majątkowe nabyte w czasie jej trwania przez oboje małżonków lub przez jednego z nich (majątek wspólny). Przedmioty majątkowe nieobjęte wspólnością ustawową należą do majątku osobistego każdego z małżonków.
Zabezpieczenia osobiste wierzytelności
Zabezpieczenia osobiste, to jeden z dwóch sposobów zabezpieczeń wierzytelności. Mowa o nich, gdy wierzyciel może dochodzić długu od dłużnika głównego lub z majątku osoby, która takie zabezpieczenia ustanowiła na rzecz wierzyciela. O jakich konkretnie zabezpieczeniach mowa?
Zasiłek rodzinny
Zasiłek rodzinny ma na celu częściowe pokrycie wydatków na utrzymanie dziecka. Komu przysługuje i jaka jest jego wysokość? A także kto zgodnie z przepisami nie może go otrzymać, dowiecie się w dalszej części artykułu.
PEŁNOMOCNICTWO NOTARIALNE – PRAKTYCZNE INFORMACJE
Poprzedni artykuł traktował pełnomocnictwa notarialne: czy to w formie potwierdzenia własnoręczności podpisu na dokumencie, czy też w formie aktu notarialnego jako użyteczne na gruncie zawodowym. W niniejszym wpisie skupimy się na upoważnieniach notarialnych dotyczących sytuacji konkretnych, z którymi możemy spotkać się na co dzień w życiu prywatnym. Temat jest tym istotniejszy, że wakacje mamy w pełni i niektóre z poniższych informacji mogą okazać się Państwu przydatne w planowaniu urlopowego wypoczynku.
Służebności i ich rodzaje
Służebności są uregulowanym przez kodeks cywilny, ograniczonym prawem rzeczowym obciążającym nieruchomość. Celem służebności jest zwiększenie użyteczności innej nieruchomości lub zaspokojenie potrzeb innej osoby fizycznej.
Podział nieruchomości
Podział nieruchomości jest możliwy w określonych warunkach. Zasady podziału reguluje ustawa o gospodarce nieruchomościami, a także Rozporządzenie Rady Ministrów w sprawie podziału i trybu dokonywania podziałów nieruchomości. Kiedy zatem można go dokonać i jak wygląda całe postępowanie?
Zachowek – możliwość obniżenia zachowku oraz rozłożenia go na raty
Co zmieniło się w przepisach prawa spadkowego od poniedziałku, 22 maja 2023 roku? Otóż bardzo wiele! Po raz pierwszy w polskim ustawodawstwie pojawia się bowiem możliwość obniżenia zachowku oraz rozłożenia go na raty.
Podział majątku wspólnego małżonków a wyprowadzka ze wspólnego mieszkania przed rozwodem
Podział majątku wspólnego małżonków ma na celu to, aby konkretne elementy majątkowe zostały własnością wyłącznie jednego z małżonków. Co jednak w sytuacji, gdy mamy do czynienia z wyprowadzką np. żony przed rozwodem ze wspólnego mieszkania?
Oszustwo w świetle kodeksu karnego
Kto, w celu osiągnięcia korzyści majątkowej, doprowadza inną osobę do niekorzystnego rozporządzenia własnym lub cudzym mieniem za pomocą wprowadzenia jej w błąd albo wyzyskania błędu lub niezdolności do należytego pojmowania przedsiębranego działania, podlega karze pozbawienia wolności od 6 miesięcy do lat 8.
Konsekwencje niepłacenia alimentów
Wiele osób pomimo nałożonego obowiązku płacenia alimentów, nie wywiązuje się z niego. Zgodnie z prawem grozi za to szereg konsekwencji. Regulują je przepisy kodeksu karnego. O jakich konkretnie konsekwencjach z tytułu niepłacenia alimentów mowa?
Zabezpieczenia rzeczowe wierzytelności
Zabezpieczenia rzeczowe wierzytelności sprawiają, że nie ma znaczenia, kto jest właścicielem wierzytelności, a wierzyciel dochodzi ich z samego przedmiotu zabezpieczenia. Jakie zabezpieczenia rzeczowe wyróżniamy i czym się charakteryzują? Co powinniśmy wiedzieć na temat hipoteki i pod jakimi postaciami ona występuje?
Profil zaufany – co to takiego?
Profil zaufany jest elektronicznym podpisem, który daje nam możliwość załatwienia pewnych spraw urzędowych bez konieczności wychodzenia z domu. W jaki sposób można założyć profil zaufany oraz dlaczego warto to zrobić?
Opinia biegłego
Opinia biegłego jest szczególnym środkiem dowodowym w postępowaniu cywilnym. Jej cechą charakterystyczną jest wysoki stopień obiektywizmu ze względu na to, że jest sporządzana przez bezstronną osobę w sporze pomiędzy stronami. Co powinniśmy wiedzieć na temat treści i formy?
Odmowa dokonania czynności notarialnej
Udając się do notariusza musimy być świadomi, iż ma on obowiązek odmówienia nam dokonania czynności notarialnej, w chwili gdy uzna, że jest ona sprzeczna z prawem. Należy mieć na uwadze, że notariusz z racji swego urzędu, czuwa ,, nad należytym zabezpieczeniem praw i słusznych interesów stron oraz innych osób, dla których czynność ta może powodować skutki prawne’’*.