Notarialna umowa sprzedaży – kiedy jest potrzebna?

W polskim prawie forma aktu notarialnego obligatoryjnie jest wymagana, gdy przedmiotem sprzedaży jest nieruchomość, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu czy też prawo użytkowania wieczystego (ad solemnitatem – pod rygorem nieważności).

Na czym polega umowa sprzedaży?

Przez umowę sprzedaży sprzedawca zobowiązuje się przenieść na kupującego własność rzeczy i wydać mu tę rzecz, a kupujący zobowiązuje się rzecz odebrać i zapłacić sprzedawcy określoną w umowie sumę pieniędzy. Rzeczami w rozumieniu kodeksu cywilnego są tylko przedmioty materialne (art. 45 k.c.). Wydaje się, iż przy określaniu zakresu znaczeniowego rzeczy materialnych nieodzowne staje się posłużenie się ponadczasową definicją J. Wasilkowskiego zgodnie, z którą „rzeczami w rozumieniu naszego prawa cywilnego są materialne części przyrody w stanie pierwotnym lub przetworzonym na tyle wyodrębnione (w sposób naturalny lub sztuczny), że w stosunkach społeczno – gospodarczych mogą być traktowane jako dobra samoistne”.

Ustawodawca polski wprowadził pewne ograniczenia co do przedmiotu sprzedaży. Przedmiotem umowy sprzedaży nie mogą być na przykład zabytki o dużym znaczeniu dla historii całego narodu. Istnieją też rzeczy, co do których potrzebne jest spełnienie dodatkowych formalności (jak na przykład posiadanie licencji na broń palną oraz szafy pancernej na jej przechowywanie).

Nie tylko umowy sprzedaży nieruchomości czy spółdzielczych własnościowych praw do lokali wymagają udziału notariusza. Do ważności umowy sprzedaży np. udziałów w spółce z ograniczoną odpowiedzialnością, niezbędne jest poświadczenie przez notariusza własnoręczności podpisów stron umowy. Podobnie rzecz ma się ze zbyciem przedsiębiorstwa w rozumieniu Kodeksu cywilnego, przeniesienia własności statku stanowiącego polską własność czy przeniesienia praw do działki ogrodniczej, o których mowa w ustawie z dnia
13 grudnia 2013 roku o rodzinnych ogrodach działkowych.

Niemniej – akt notarialny zabezpiecza obie strony każdej transakcji, bowiem gwarantuje, że wszystkie dokumenty dotyczące przedmiotu sprzedaży, kwestie własności oraz wszelkich praw do niego, zostaną zawczasu gruntownie sprawdzone  i wyjaśnione przed ostatecznym podpisaniem aktu.

Co wchodzi w skład umowy sprzedaży?

Umowa sprzedaży, przez niektórych określana jako umowa kupna-sprzedaży, musi zawierać określone elementy. Są to:

• strony umowy – kupująca i sprzedająca,
• ustalona cena,
• sposób płatności – gotówka, przelew, kredyt itd.,
• termin zapłaty,
• termin wydania przedmiotu.

W umowie sprzedaży powinny znaleźć się szczegółowe dane osobowe obu stron. To imiona, nazwiska, imiona rodziców, stan cywilny, numer dowodu osobistego lub paszportu, data jego ważności i organ, który wydał dokument. Konieczne jest też uwzględnienie PESEL-u i miejsce zamieszkania.

Przed podpisaniem umowy sprzedaży możliwe jest też zawarcie umowy przedwstępnej. Umieszcza się w niej warunki transakcji i termin podpisania docelowego dokumentu. To forma zabezpieczenia dla obu stron, np. w sytuacji, gdy jedna z nich stara się o przyznanie kredytu.

Umowa sprzedaży mieszkania

U notariusza zawiera się przede wszystkim umowy sprzedaży mieszkań i domów – takich obiektów nie da się bowiem przekazać w inny sposób. Umowę zawiera się w obecności dwóch stron transakcji. Istnieje również opcja wyznaczenia pełnomocnika, jednak pełnomocnictwo także powinno zostać sporządzone w kancelarii notarialnej.

W przypadku transakcji związanych z nieruchomościami przydadzą się też inne dokumenty. To akt notarialny, wypis z rejestru lokali i gruntów oraz zaświadczenie, że nieruchomość znajduje się w strefie rewitalizacji (w przypadku lokalu mieszkalnego). Jeśli chodzi o spółdzielcze własnościowe prawo do mieszkania, potrzebny będzie tylko dokument potwierdzający podstawę nabycia oraz zaświadczenie ze spółdzielni mieszkaniowej.

Umowa sprzedaży garażu

Tzw. umowa kupna-sprzedaży garażu wygląda podobnie do tej dotyczącej nieruchomości mieszkalnych. Zawsze jest ona zawierana notarialnie. Dokumenty potrzebne do tego procesu zależą przede wszystkim od statusu prawnego garażu. Może być to lokal odrębny, objęty spółdzielczym prawem własnościowym lub stanowić udział w lokalu odrębnym. Zdarza się też, że garaż jest uznawany za odrębną nieruchomość lub udział w tej nieruchomości.

Umowa sprzedaży działki (umowa kupna-sprzedaży działki)

U notariusza podpisuje się też umowę sprzedaży działki. Zawiera ona podstawowe elementy, czyli informacje o posesji, znajdujących się na niej zabudowaniach, a także obu stronach transakcji i warunkach przekazania obiektu. Aby poprawnie zrealizować cały proces, konieczne jest również przygotowanie dodatkowych dokumentów.

Dokumenty potrzebne do sprzedaży działki to m.in. podstawa nabycia (akt notarialny, orzeczenie sądowe itp.), wypis z rejestru gruntów, wypis z kartoteki budynków, wypis z planu zagospodarowania przestrzennego lub zaświadczenie o jego braku, zaświadczenie na temat tego, czy działka jest objęta uproszczonym planem urządzenia lasu lub decyzją starosty określającą zadania z zakresu gospodarki leśnej, a także informacja o lokalizacji posesji w strefie rewitalizacji. Takie dokumenty będą potrzebne w przypadku działek, na których znajdują się zabudowania.

Jeśli chodzi o posesję pustą, nie trzeba przygotowywać wypisu z rejestru budynków.

Umowa sprzedaży a polskie prawo

Zgodnie z art. 158 Kodeksu cywilnego każda umowa, która ma na celu przeniesienie własności nieruchomości, musi być zawarta w formie aktu notarialnego. Tak samo jest również w sytuacji, gdy przenosi się własność w celu wykonania istniejącego uprzednio zobowiązania.

Zgodnie z obowiązującym prawem sprzedawca zobowiązuje się w umowie sprzedaży do przeniesienia na kupującego własności danego przedmiotu oraz wydania mu go. Kupujący natomiast deklaruje, że odbierze rzecz i zapłaci sprzedawcy odpowiednią cenę.

Umowa sprzedaży a hipoteka

Zdarza się, że nieruchomość będąca przedmiotem transakcji jest obciążona hipoteką. Ma to miejsce zarówno w sytuacji, gdy zadłużenie powstało z winy poprzedniego właściciela, jak i wtedy, gdy hipoteka ma zostać nałożona na nabywcę ze względu na kredyt hipoteczny. W takim przypadku w umowie powinny znaleźć się dodatkowe informacje na temat zadłużenia. Mają one na celu zapewnić pełne bezpieczeństwo transakcji obu stronom.

Jeśli hipoteka ma powstać w związku z dopiero zaciągniętym kredytem, konieczne jest dostarczenie notariuszowi potwierdzenia zawarcia umowy z bankiem.

Ile kosztuje zawarcie umowy sprzedaży u notariusza?

Koszt zawarcia umowy sprzedaży u notariusza jest wyliczany indywidualnie. Składają się na niego takie elementy jak:

• opłaty sądowe – to opłaty o stałej wartości,
• podatek od czynności cywilnoprawnych – również jest on stały, chyba że sprzedaż jest opodatkowana podatkiem VAT,
• wynagrodzenie notariusza.

Maksymalne wynagrodzenie notariusza wynika z obowiązujących przepisów – z §3 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 czerwca 2004 roku w sprawie maksymalnych stawek taksy notarialnej (Dz.U. z 2004 r., Nr 148 poz. 1564). Zależy ono od wartości przedmiotu umowy. Dla przykładu, do 3000 jest to 100 zł, a od 1 do 2 mln – 4770 zł + 0,2% od nadwyżki powyżej 1 000 000 zł.