Umowa warunkowa sprzedaży
Umowa warunkowa sprzedaży nieruchomości to porozumienie, w którym właściciel nieruchomości zobowiązuje się do przeniesienia jej własności na kupującego, lecz czyni to pod jakimś warunkiem. Gdy ten warunek zostanie spełniony, strony zawrą drugą umowę, która już w sposób bezwarunkowy przenosi własność na kupującego.
W artykule wyjaśniamy:
- czym jest warunkowa umowa sprzedaży nieruchomości lub działki,
- czym warunkowa umowa sprzedaży nieruchomości różni się od umowy przedwstępnej,
- czy umowa warunkowa wymaga aktu notarialnego,
- czy można odstąpić od warunkowej umowy sprzedaży.
Czym jest umowa warunkowa?
Jak sama nazwa wskazuje, umowa warunkowa to umowa, w której strony zobowiązują się do wykonania określonej czynności pod pewnym warunkiem.
Kodeks cywilny przewiduje dwa rodzaje warunków:
- zawieszające – skutek prawny następuje po spełnieniu warunków,
- rozwiązujące – skutek prawny ustaje po spełnieniu warunków.
Określony w umowie warunek musi być możliwy do spełnienia. Jeśli nie jest wykonalny lub też jest sprzeczny z prawem lub niezgodny z zasadami życia społecznego, całą czynność prawną należy uznać za nieważną.
Umowa warunkowa powinna być zawarta w formie aktu notarialnego, jeśli jej przedmiotem jest nieruchomość.
Umowa warunkowa a umowa przedwstępna
Umowy warunkowej nie należy mylić z umową przedwstępną. O ile umowa warunkowa sprzedaży zobowiązuje do przeniesienia na kupującego własności nieruchomości po spełnieniu wskazanego warunku, to umowa przedwstępna sprzedaży zobowiązuje do zawarcia umowy zobowiązującej do przeniesienia własności.
W umowie warunkowej znajdzie się postanowienie, w którym sprzedający zobowiązuje się przenieść na kupującego własność nieruchomości. Z kolei w umowie przedwstępnej sprzedający oświadcza, że zobowiązuje się do zawarcia w późniejszym czasie umowy, w której przeniesie na kupującego własność nieruchomości.
Umowa warunkowa sprzedaży nieruchomości
W jakich sytuacjach dochodzi do zawarcia umowy warunkowej sprzedaży nieruchomości?
W praktyce najczęściej umowę warunkową sprzedaży nieruchomości zawiera się w przypadku sprzedaży nieruchomości objętej prawem pierwokupu jakiejś instytucji (takie prawo może przysługiwać z mocy ustawy Skarbowi Państwa, współwłaścicielom, dzierżawcom oraz jednostkom samorządu terytorialnego).
Sprzedający obowiązany jest zawiadomić tego, komu to prawo przysługuje, o treści zawartej umowy warunkowej. Jeśli uprawniony zechce skorzystać z prawa pierwokupu, musi zgłosić się do notariusza i złożyć oświadczenie w formie aktu notarialnego. Gdy nie wyrazi zainteresowania, dochodzi do przeniesienia własności między stronami, które wcześniej zawarły umowę warunkową. Notariusz Tczew sporządza warunkowe umowy sprzedaży.
Tak więc warunkiem zawarcia umowy przenoszącej własność jest fakt nieskorzystania przez uprawnionego z prawa do pierwokupu w określonym w przepisach czasie.
Niekiedy cudzoziemcy nie mogą nabyć nieruchomości w Polsce (lub określonych nieruchomości, na przykład położonych w strefie nadgranicznej) bez uprzedniego uzyskania zezwolenia wydanego przez ministra Spraw Wewnętrznych i Administracji. Sprzedający nieruchomość może zawrzeć z cudzoziemcem umowę warunkową, w której warunkiem uzasadniającym zawarcie właściwej umowy przenoszącej własność będzie otrzymanie przez cudzoziemca zgody.
Umowa sprzedaży warunkowej – konsekwencje
Umowa warunkowa nie jest umową przenoszącą własność pod warunkiem (takie umowy są zabronione), lecz jedynie zobowiązującą do przeniesienia jej w przyszłości. Po spełnieniu się zastrzeżonego warunku strony zawierają drugą umowę, która już skutkuje przeniesieniem własności. Ta umowa jest bezwarunkowa.
Warto przypomnieć art. 157 § 2 Kodeksu cywilnego, który stanowi, że w przypadku, gdy umowa zobowiązująca do przeniesienia własności nieruchomości została zawarta pod warunkiem, do przeniesienia własności potrzebne jest dodatkowe porozumienie stron obejmujące ich bezwarunkową zgodę na niezwłoczne przejście własności.
Czy można odstąpić od warunkowej umowy sprzedaży?
Sprzedający i kupujący mogą wycofać się z umowy sprzedaży nieruchomości do momentu skorzystania przez uprawnionego z prawa do jej pierwokupu. Potwierdził to Sąd Najwyższy w postanowieniu z 14 stycznia 2009 r. (IV CSK 344/08).
Umowa warunkowa sprzedaży działki lub nieruchomości – podsumowanie
- Umowa warunkowa może być zawarta pomiędzy przedsiębiorcami, osobami fizycznymi lub podmiotami gospodarczymi w ramach ich działalności.
- Umowa warunkowa sprzedaży nieruchomości ma charakter zobowiązujący. Obliguje ona właściciela nieruchomości do przeniesienia własności na kupującego, gdy zostanie spełniony ustalony warunek.
- Umowa warunkowa musi być zgodna z obowiązującym prawem i nie może naruszać interesów stron.
- Umowa warunkowa nie przenosi własności. Jeśli zostanie spełniony warunek, a więc nie będzie przeszkód do zawarcia umowy finalnej (rozporządzającej), to sprzedający i kupujący pojawiają się w kancelarii notarialnej i zawierają ostateczną umowę, która ma charakter bezwarunkowy.
- Umowa warunkowa powinna być zawarta w formie aktu notarialnego, jeśli jej przedmiotem jest nieruchomość.
Nierówne udziały w majątku wspólnym – o tym warto wiedzieć
Nierówne udziały w majątku wspólnym są przewidziane przez polskie ustawodawstwo. Może się to zdarzyć w majątku wspólnym małżonków, jeżeli zostaną spełnione następujące przesłanki tj. niejednakowy sposób przyczyniania się małżonków do powstania tego majątku oraz ważne powody. Istotna pozostaje jednakże okoliczność, że obie te przesłanki muszą być spełnione łącznie i pozostawać, w określonej relacji względem siebie.
Odrzucenie spadku – co należy wiedzieć?
Odrzucenie spadku jest możliwe i niekiedy konieczne. W poniższym artykule odpowiemy na pytanie, w jakich okolicznościach może ono nastąpić. Dlaczego warto w tej sytuacji zwrócić się do notariusza? No i najważniejsze – kto i w jaki sposób może odrzucić spadek? Pamiętajmy, że spadek nie zawsze jest tożsamy z szybkim wzbogaceniem się, choć często mylnie jest on tak pojmowany. Co w sytuacji, gdy mamy otrzymać w spadku długi?
Akt notarialny – co powinien zawierać?
Akt notarialny ma swoją strukturę, a więc sposób rozmieszczenia elementów składowych, które są jego nieodłączną częścią. Z artykułu dowiedzą się Państwo, z czego musi być zbudowany akt notarialny, co w sytuacji, gdy akt notarialny zawiera przeniesienie, zmianę lub zrzeczenie się prawa ujawnionego w księdze wieczystej.
O poufnym charakterze czynności notarialnych
Notariusz, z racji wykonywanego zawodu, jest zobligowany prawem do zachowania tajemnicy służbowej. Obowiązek dochowania tajemnicy służbowej nie ustaje nawet po zaprzestaniu pełnienia funkcji notariusza, czy też likwidacji kancelarii, której pracownicy także winni go przestrzegać.
O wypisie aktu notarialnego
Oryginał aktu notarialnego pozostaje w kancelarii notarialnej przez dziesięć lat, po tym okresie jest przekazywany do sądu wieczystoksięgowego. Strony otrzymują wypisy, które posiadają moc prawną oryginału i są jego dosłownym powtórzeniem. Można w każdym momencie zwrócić się do kancelarii notarialnej o wydanie wypisu, o ile oczywiście, przysługuje nam do tego prawo.
O korzyściach płynących ze współpracy z notariuszem – cześć II
W poprzedniej części artykułu wykazaliśmy, w odrobinę przewrotny sposób, iż doświadczenie życiowe uczy, że należy przeciwdziałać nierozważnym i lekkomyślnym działaniom. Zabezpieczamy i planujemy przyszłość swoją oraz swoich najbliższych w sferze materialnej i duchowej. Coraz częściej korzystamy z pomocy doradców rozmaitych profesji: bankowych, ubezpieczeniowych, podatkowych. Posiadanie fachowego wsparcia w każdej niemal dziedzinie życia, staje się normą. Do grona ,,swoich’’ lekarzy, spowiedników, fryzjerów, powoli dołączają trenerzy personalni, psychoterapeuci, dietetycy. Jest to dowód nie tyle wzbogacania się Polaków, ile – rozwoju świadomości społecznej, za którym w naturalny sposób winien postępować wzrost kultury prawnej.
O korzyściach płynących ze współpracy z notariuszem – część I
BLOG Od dziecka, na drodze własnych i cudzych doświadczeń uczymy się, że każde nasze działanie przynosi konsekwencje w postaci swoich skutków. Akcja przeradza się w reakcję, jak w przypadku sporządzenia przez Bolesława Krzywoustego testamentu,...
O początkach instytucji notariatu w wielkim skrócie
Zalążków instytucji notarialnych należy doszukiwać się w zamierzchłych czasach starożytności, kiedy to krystalizujące się prawo rzymskie, będąc pod niebagatelnym wpływem prawodawstwa państw hellenistycznych, ewoluowało do postaci skodyfikowanej. Siłą rzeczy pociągało to za sobą rozbudowę aparatu biurokratycznego, w którym coraz silniejszą pozycję zajmują wyspecjalizowani i posiadający koncesję władz – tabelliones – urzędnicy sporządzający dokumenty stwierdzające dokonanie czynności prawnej, testamenty, podania, skargi i odwołania od decyzji organów administracji.
O wizycie ,,statystycznego Polaka’’ w kancelarii notarialnej
W tej materii dane są bezwzględne i przerażające równocześnie. Otóż: tzw. ,,przeciętny Polak’’ odwiedza kancelarię notarialną raz w życiu. Niby każdy ma świadomość posiadania konstytucyjnie zagwarantowanego prawa do rozporządzania własnym majątkiem, a o ,,świętym prawie własności’’ głośno bywa przy okazji afer reprywatyzacyjnych, statystyki – ani drgną!
Taksa notarialna – mity i fakty
O niebotycznych wynagrodzeniach pobieranych przez notariuszy krążą legendy. Trudno dociec, kto jest ich autorem, skoro, jak wykazano w poprzednim artykule, ,,Statystyczny Polak’’ bywa gościem nader rzadko spotykanym w kancelarii notarialnej. Niemniej; mit istnieje i pora się z nim rozprawić za pomocą faktów, czyli bezwzględnie.
Przesunięcia majątkowe między małżonkami
Z chwilą zawarcia związku małżeńskiego w myśl ustawy Kodeks rodzinny i opiekuńczy, pomiędzy małżonkami powstaje wspólność majątkowa, zwana również wspólnością ustawową, która obejmuje przedmioty majątkowe nabyte w czasie jej trwania przez oboje lub jedno z małżonków.
W przypadku zawarcia związku małżeńskiego, gdzie przyszli małżonkowie podpisali umowę majątkową małżeńską wprowadzającą w ich związku małżeńskim rozdzielność majątkową, zarówno majątek nabyty przed zawarciem umowy, jak i majątek nabyty później stanowi własność i majątek osobisty jednego z małżonków.
Laureat konkursu Orły Prawa 2019
Kancelaria Notarialna Jolanty Cejrowskiej kolejny rok z rzędu zostaje laureatem Orłów Prawa 2019.Kryterium wygranej w rankingu były m.in opinie internautów z portali społecznościowych i wyszukiwarki Google.Serdecznie dziękujemy za wyrazy sympatii i uznanie wysokiej jakości naszych usług.
Zwolnienie od kosztów notarialnych
Dysponowanie majątkiem wiąże się z wydatkami, których z różnych względów, uniknąć nie sposób (czego dowiedliśmy w artykule z 22 lutego 2018 roku zatytułowanym
,,O taksie notarialnej – mity i fakty’’). Do tematu postanowiliśmy jednak powrócić, z uwagi na informacje, które do nas docierają.
Notarialne poświadczenie pozostawania przy życiu oraz poświadczenie pozostawania osoby w określonym miejscu
Ostatnim rodzajem poświadczenia dokonywanego przez notariusza jest poświadczenie pozostawania konkretnej osoby przy życiu w danym czasie lub jej przebywania w określonym miejscu oraz czasie. Poświadczenia tego typu wydawane są w celu potwierdzenia stanu faktycznego, co może mieć znaczenie formalne w sprawach administracyjnych, kwestiach spadkowych lub świadczeniach ubezpieczeniowych, na przykład związanych z wypłatą zagranicznych odszkodowań, rent czy emerytur.
Data pewna, czyli poświadczenie daty okazania dokumentu
Kontynuując wątek poświadczeń w praktyce notarialnej należy wspomnieć
o notarialnym poświadczeniu daty okazania dokumentu, tzw. daty pewnej, która stanowi zabezpieczenie przed antydatowaniem dokumentów. Ma to szczególne znaczenie zwłaszcza w kwestiach dowodowych – wykazuje się w ten sposób, że dany dokument istniał w czasie, kiedy okazano go notariuszowi. Dzięki niej wiemy, że w danej dacie dokument faktycznie funkcjonował i niemożliwym jest udowodnienie zarzutu, jakoby został sfałszowany poprzez wystawienie z datą wcześniejszą.