Ustanowienie hipoteki przez notariusza

Ustanowienie hipoteki stanowi zabezpieczenie spłaty kredytu. Jeśli kredytobiorca nie wywiąże się z obowiązku spłaty, kredytodawca ma prawo doprowadzić do licytacji nieruchomości objętej hipoteką. Oświadczenie o ustanowieniu hipoteki umownej może być sporządzone u notariusza w formie aktu notarialnego. Na czym i ile kosztuje wpis do księgi wieczystej u notariusza?

Hipoteka to dobrowolne zobowiązanie kredytobiorcy do tego, że jeśli przestanie spłacać kredyt, to godzi się na to, że wierzyciel przejmie lub zlicytuje nieruchomość obciążoną zabezpieczeniem, by w ten sposób uzyskać spłatę pożyczonej kwoty. Ustanowienie hipoteki stanowi standardowy warunek udzielenia kredytu na zakup domu, mieszkania lub działki. Stąd jego nazwa: kredyt hipoteczny, czyli zabezpieczony hipoteką.

Czym jest hipoteka?

Hipoteka jest ograniczonym prawem rzeczowym, które stanowi zabezpieczenie dla wierzyciela w przypadku niespłacenia zobowiązania przez dłużnika. W praktyce hipoteka najczęściej chroni interesy banku, który udzielił kredytu na zakup nieruchomości (domu, mieszkania lub działki). Jeśli dłużnik przestanie spłacać kredyt, to bank jako wierzyciel hipoteczny wpisany do księgi wieczystej nieruchomości ma prawo dochodzić zaspokojenia z tego obiektu swoich wierzytelności.

„Dochodzenie zaspokojenia” to określenie stosowane przez prawników. W praktyce chodzi o umożliwienie mu odzyskania pieniędzy, które pożyczył dłużnikowi. Osoby, które systematycznie opóźniają się ze spłatą rat kredytu hipotecznego lub całkowicie przestają go spłacać, muszą się liczyć z tym, że bank najpierw wypowie umowę, a jeśli dłużnik nie spłaci pożyczonych pieniędzy w wyznaczonym terminie, do sprawy włączy się komornik. Zajmie on nieruchomość i wystawi ją na licytację. Pozyskane w ten sposób pieniądze zostaną przeznaczone na spłatę zobowiązania kredytobiorcy. 

Zasady dotyczące hipoteki znajdują się w Ustawie z dnia 6 lipca 1982 roku o księgach wieczystych i hipotece. Kluczowy jest art. 65, który stanowi, że w celu zabezpieczenia oznaczonej wierzytelności wynikającej z określonego stosunku prawnego, np. z umowy kredytowej, nieruchomość można obciążyć prawem, na mocy którego wierzyciel może dochodzić zaspokojenia z nieruchomości.

Rozróżnia się trzy rodzaje hipotek: umowną, przymusową i ustawową. Zajmiemy się tym pierwszym wariantem.

Ustanowienie hipoteki przez notariusza

Ustanowienie hipoteki umownej u notariusza polega na przygotowaniu jednostronnego oświadczenia kredytobiorcy. Dokument sporządzany jest w formie pisemnej i określa stosunki prawne oraz wynikające z nich wierzytelności objęte zabezpieczeniem.

Oświadczenie o ustanowieniu hipoteki powinno zawierać następujące dane:

• w przypadku osób prawnych: dane podmiotu, numer KRS, aktualna umowa lub statut spółki
• w przypadku osób fizycznych: imiona i nazwisko, imiona rodziców, PESEL, rodzaj, seria i numer dokumentu tożsamości, adres zamieszkania, stan cywilny
• w przypadku udziału pełnomocnika: oryginał pełnomocnictwa
• jeśli między małżonkami istnieje rozdzielność majątkowa, potrzebny jest także wypis aktu notarialnego umowy majątkowej małżeńskiej.

Dokumenty potrzebne do ustanowienia hipoteki

Do ustanowienia hipoteki przez notariusza potrzebne są:

• numer księgi wieczystej nieruchomości,
• umowa kredytowa lub inny dokument, z którego wynika obowiązek zabezpieczenia wierzytelności w formie hipoteki,
• oświadczenie banku do ustanowienia hipoteki (do pobrania w banku),
• dokument tożsamości kredytobiorcy (dowód osobisty lub paszport),
• w przypadku osób prawnych: odpis z KRS oraz uchwały odpowiednich organów osób prawnych.

Jeśli nieruchomość została nabyta w drodze spadku lub zasiedzenia przed 1 stycznia 2007 r. albo w drodze darowizny, nieodpłatnego zniesienia współwłasności, spadku, zasiedzenia po 1 stycznia 2007 r., wymagane jest również zaświadczenie naczelnika urzędu skarbowego, które potwierdza, iż nabycie jest zwolnione od podatku, że należny podatek został zapłacony lub że zobowiązanie podatkowe wygasło wskutek przedawnienia.

Jak ustanowić hipotekę umowną?

Działania zmierzające do ustanowienia hipoteki umownej u notariusza:

1. Kredytobiorca składa oświadczenie, że zgadza się na ustanowienie zabezpieczenia (hipoteki) na nieruchomości. Oświadczenie takie wymaga sporządzenia dokumentu w formie aktu notarialnego.
2. Notariusz składa wniosek o wpis hipoteki do księgi wieczystej.
3. Wydział wieczystoksięgowy rozpoznaje wniosek i jeśli nie ma zastrzeżeń, dokonuje wpisu hipoteki do centralnej bazie ksiąg wieczystych. Strony są powiadamiane o uzyskaniu wpisu.

Taksa notarialna za ustanowienie hipoteki

Wynagrodzenie notariusza z tytułu oświadczenia o ustanowieniu hipoteki jest uregulowane rozporządzeniem Ministra Sprawiedliwości w sprawie maksymalnych stawek taksy notarialnej (Dz. U. z 2013r. poz. 237) i wynosi połowę stawki maksymalnej, z wyjątkiem oświadczenia o ustanowieniu hipoteki w celu zabezpieczenia kredytu bankowego udzielonego na budownictwo mieszkaniowe, zakup domu mieszkalnego lub lokalu mieszkalnego albo na działalność gospodarczą – wtedy wynosi ono jedną czwartą stawki maksymalnej.

Do tego osoba, która staje do aktu notarialnego (w praktyce kupujący, bo to on płaci wynagrodzenie notariusza za dokonanie czynności) płaci 200 zł opłaty sądowej za wpis hipoteki do księgi wieczystej oraz podatek od czynności cywilnoprawnych w kwocie 19 zł w przypadku wierzytelności o wysokości nieustalonej względnie 0,1 % w przypadku wierzytelności istniejących od kwoty zabezpieczonej wierzytelności.  Wykreślenie hipoteki kosztuje 100 zł.