Umowa sprzedaży u notariusza
Notarialna umowa sprzedaży – kiedy jest potrzebna?
W polskim prawie forma aktu notarialnego obligatoryjnie jest wymagana, gdy przedmiotem sprzedaży jest nieruchomość, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu czy też prawo użytkowania wieczystego (ad solemnitatem – pod rygorem nieważności).
Na czym polega umowa sprzedaży?
Przez umowę sprzedaży sprzedawca zobowiązuje się przenieść na kupującego własność rzeczy i wydać mu tę rzecz, a kupujący zobowiązuje się rzecz odebrać i zapłacić sprzedawcy określoną w umowie sumę pieniędzy. Rzeczami w rozumieniu kodeksu cywilnego są tylko przedmioty materialne (art. 45 k.c.). Wydaje się, iż przy określaniu zakresu znaczeniowego rzeczy materialnych nieodzowne staje się posłużenie się ponadczasową definicją J. Wasilkowskiego zgodnie, z którą „rzeczami w rozumieniu naszego prawa cywilnego są materialne części przyrody w stanie pierwotnym lub przetworzonym na tyle wyodrębnione (w sposób naturalny lub sztuczny), że w stosunkach społeczno – gospodarczych mogą być traktowane jako dobra samoistne”.
Ustawodawca polski wprowadził pewne ograniczenia co do przedmiotu sprzedaży. Przedmiotem umowy sprzedaży nie mogą być na przykład zabytki o dużym znaczeniu dla historii całego narodu. Istnieją też rzeczy, co do których potrzebne jest spełnienie dodatkowych formalności (jak na przykład posiadanie licencji na broń palną oraz szafy pancernej na jej przechowywanie).
Nie tylko umowy sprzedaży nieruchomości czy spółdzielczych własnościowych praw do lokali wymagają udziału notariusza. Do ważności umowy sprzedaży np. udziałów w spółce z ograniczoną odpowiedzialnością, niezbędne jest poświadczenie przez notariusza własnoręczności podpisów stron umowy. Podobnie rzecz ma się ze zbyciem przedsiębiorstwa w rozumieniu Kodeksu cywilnego, przeniesienia własności statku stanowiącego polską własność czy przeniesienia praw do działki ogrodniczej, o których mowa w ustawie z dnia
13 grudnia 2013 roku o rodzinnych ogrodach działkowych.
Niemniej – akt notarialny zabezpiecza obie strony każdej transakcji, bowiem gwarantuje, że wszystkie dokumenty dotyczące przedmiotu sprzedaży, kwestie własności oraz wszelkich praw do niego, zostaną zawczasu gruntownie sprawdzone i wyjaśnione przed ostatecznym podpisaniem aktu.
Co wchodzi w skład umowy sprzedaży?
Umowa sprzedaży, przez niektórych określana jako umowa kupna-sprzedaży, musi zawierać określone elementy. Są to:
- strony umowy – kupująca i sprzedająca,
- ustalona cena,
- sposób płatności – gotówka, przelew, kredyt itd.,
- termin zapłaty,
- termin wydania przedmiotu.
W umowie sprzedaży powinny znaleźć się szczegółowe dane osobowe obu stron. To imiona, nazwiska, imiona rodziców, stan cywilny, numer dowodu osobistego lub paszportu, data jego ważności i organ, który wydał dokument. Konieczne jest też uwzględnienie PESEL-u i miejsce zamieszkania.
Przed podpisaniem umowy sprzedaży możliwe jest też zawarcie umowy przedwstępnej. Umieszcza się w niej warunki transakcji i termin podpisania docelowego dokumentu. To forma zabezpieczenia dla obu stron, np. w sytuacji, gdy jedna z nich stara się o przyznanie kredytu.
Umowa sprzedaży mieszkania
U notariusza zawiera się przede wszystkim umowy sprzedaży mieszkań i domów – takich obiektów nie da się bowiem przekazać w inny sposób. Umowę zawiera się w obecności dwóch stron transakcji. Istnieje również opcja wyznaczenia pełnomocnika, jednak pełnomocnictwo także powinno zostać sporządzone w kancelarii notarialnej.
W przypadku transakcji związanych z nieruchomościami przydadzą się też inne dokumenty. To akt notarialny, wypis z rejestru lokali i gruntów oraz zaświadczenie, że nieruchomość znajduje się w strefie rewitalizacji (w przypadku lokalu mieszkalnego). Jeśli chodzi o spółdzielcze własnościowe prawo do mieszkania, potrzebny będzie tylko dokument potwierdzający podstawę nabycia oraz zaświadczenie ze spółdzielni mieszkaniowej.
Umowa sprzedaży garażu
Tzw. umowa kupna-sprzedaży garażu wygląda podobnie do tej dotyczącej nieruchomości mieszkalnych. Zawsze jest ona zawierana notarialnie. Dokumenty potrzebne do tego procesu zależą przede wszystkim od statusu prawnego garażu. Może być to lokal odrębny, objęty spółdzielczym prawem własnościowym lub stanowić udział w lokalu odrębnym. Zdarza się też, że garaż jest uznawany za odrębną nieruchomość lub udział w tej nieruchomości.
Umowa sprzedaży działki (umowa kupna-sprzedaży działki)
U notariusza podpisuje się też umowę sprzedaży działki. Zawiera ona podstawowe elementy, czyli informacje o posesji, znajdujących się na niej zabudowaniach, a także obu stronach transakcji i warunkach przekazania obiektu. Aby poprawnie zrealizować cały proces, konieczne jest również przygotowanie dodatkowych dokumentów.
Dokumenty potrzebne do sprzedaży działki to m.in. podstawa nabycia (akt notarialny, orzeczenie sądowe itp.), wypis z rejestru gruntów, wypis z kartoteki budynków, wypis z planu zagospodarowania przestrzennego lub zaświadczenie o jego braku, zaświadczenie na temat tego, czy działka jest objęta uproszczonym planem urządzenia lasu lub decyzją starosty określającą zadania z zakresu gospodarki leśnej, a także informacja o lokalizacji posesji w strefie rewitalizacji. Takie dokumenty będą potrzebne w przypadku działek, na których znajdują się zabudowania.
Jeśli chodzi o posesję pustą, nie trzeba przygotowywać wypisu z rejestru budynków.
Umowa sprzedaży a polskie prawo
Zgodnie z art. 158 Kodeksu cywilnego każda umowa, która ma na celu przeniesienie własności nieruchomości, musi być zawarta w formie aktu notarialnego. Tak samo jest również w sytuacji, gdy przenosi się własność w celu wykonania istniejącego uprzednio zobowiązania.
Zgodnie z obowiązującym prawem sprzedawca zobowiązuje się w umowie sprzedaży do przeniesienia na kupującego własności danego przedmiotu oraz wydania mu go. Kupujący natomiast deklaruje, że odbierze rzecz i zapłaci sprzedawcy odpowiednią cenę.
Umowa sprzedaży a hipoteka
Zdarza się, że nieruchomość będąca przedmiotem transakcji jest obciążona hipoteką. Ma to miejsce zarówno w sytuacji, gdy zadłużenie powstało z winy poprzedniego właściciela, jak i wtedy, gdy hipoteka ma zostać nałożona na nabywcę ze względu na kredyt hipoteczny. W takim przypadku w umowie powinny znaleźć się dodatkowe informacje na temat zadłużenia. Mają one na celu zapewnić pełne bezpieczeństwo transakcji obu stronom.
Jeśli hipoteka ma powstać w związku z dopiero zaciągniętym kredytem, konieczne jest dostarczenie notariuszowi potwierdzenia zawarcia umowy z bankiem.
Ile kosztuje zawarcie umowy sprzedaży u notariusza?
Koszt zawarcia umowy sprzedaży u notariusza jest wyliczany indywidualnie. Składają się na niego takie elementy jak:
- opłaty sądowe – to opłaty o stałej wartości,
- podatek od czynności cywilnoprawnych – również jest on stały, chyba że sprzedaż jest opodatkowana podatkiem VAT,
- wynagrodzenie notariusza.
Maksymalne wynagrodzenie notariusza wynika z obowiązujących przepisów – z §3 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 czerwca 2004 roku w sprawie maksymalnych stawek taksy notarialnej (Dz.U. z 2004 r., Nr 148 poz. 1564). Zależy ono od wartości przedmiotu umowy. Dla przykładu, do 3000 jest to 100 zł, a od 1 do 2 mln – 4770 zł + 0,2% od nadwyżki powyżej 1 000 000 zł.
Zabezpieczenia rzeczowe wierzytelności
Zabezpieczenia rzeczowe wierzytelności sprawiają, że nie ma znaczenia, kto jest właścicielem wierzytelności, a wierzyciel dochodzi ich z samego przedmiotu zabezpieczenia. Jakie zabezpieczenia rzeczowe wyróżniamy i czym się charakteryzują? Co powinniśmy wiedzieć na temat hipoteki i pod jakimi postaciami ona występuje?
Nieważność testamentu
Nieważność testamentu może wystąpić w kilku przypadkach, które szerzej opiszemy w tym artykule. Przede wszystkim może się to wiązać z różnymi rodzajami wad testamentu, a wykazanie jego nieważności skutkuje jego podważeniem. Co w takim razie warto wiedzieć w tym zakresie?
Depozyt notarialny – czym jest I czy warto z niego skorzystać?
Depozyt notarialny stanowi formę zabezpieczenia i jest najczęściej używany w przypadku transakcji sprzedaży nieruchomości. Może być to jednak również usługa świadczona w ramach czynności notarialnych, która polega na przyjęciu na przechowanie, a następnie wydanie wskazanej osobie pieniędzy lub innych rzeczy, o których przeczytają Państwo w dalszej części artykułu.
Nierówne udziały w majątku wspólnym – o tym warto wiedzieć
Nierówne udziały w majątku wspólnym są przewidziane przez polskie ustawodawstwo. Może się to zdarzyć w majątku wspólnym małżonków, jeżeli zostaną spełnione następujące przesłanki tj. niejednakowy sposób przyczyniania się małżonków do powstania tego majątku oraz ważne powody. Istotna pozostaje jednakże okoliczność, że obie te przesłanki muszą być spełnione łącznie i pozostawać, w określonej relacji względem siebie.
Odrzucenie spadku – co należy wiedzieć?
Odrzucenie spadku jest możliwe i niekiedy konieczne. W poniższym artykule odpowiemy na pytanie, w jakich okolicznościach może ono nastąpić. Dlaczego warto w tej sytuacji zwrócić się do notariusza? No i najważniejsze – kto i w jaki sposób może odrzucić spadek? Pamiętajmy, że spadek nie zawsze jest tożsamy z szybkim wzbogaceniem się, choć często mylnie jest on tak pojmowany. Co w sytuacji, gdy mamy otrzymać w spadku długi?
Akt notarialny – co powinien zawierać?
Akt notarialny ma swoją strukturę, a więc sposób rozmieszczenia elementów składowych, które są jego nieodłączną częścią. Z artykułu dowiedzą się Państwo, z czego musi być zbudowany akt notarialny, co w sytuacji, gdy akt notarialny zawiera przeniesienie, zmianę lub zrzeczenie się prawa ujawnionego w księdze wieczystej.
Przesunięcia majątkowe między małżonkami
Z chwilą zawarcia związku małżeńskiego w myśl ustawy Kodeks rodzinny i opiekuńczy, pomiędzy małżonkami powstaje wspólność majątkowa, zwana również wspólnością ustawową, która obejmuje przedmioty majątkowe nabyte w czasie jej trwania przez oboje lub jedno z małżonków.
W przypadku zawarcia związku małżeńskiego, gdzie przyszli małżonkowie podpisali umowę majątkową małżeńską wprowadzającą w ich związku małżeńskim rozdzielność majątkową, zarówno majątek nabyty przed zawarciem umowy, jak i majątek nabyty później stanowi własność i majątek osobisty jednego z małżonków.
Laureat konkursu Orły Prawa 2019
Kancelaria Notarialna Jolanty Cejrowskiej kolejny rok z rzędu zostaje laureatem Orłów Prawa 2019.Kryterium wygranej w rankingu były m.in opinie internautów z portali społecznościowych i wyszukiwarki Google.Serdecznie dziękujemy za wyrazy sympatii i uznanie wysokiej jakości naszych usług.
Zwolnienie od kosztów notarialnych
Dysponowanie majątkiem wiąże się z wydatkami, których z różnych względów, uniknąć nie sposób (czego dowiedliśmy w artykule z 22 lutego 2018 roku zatytułowanym
,,O taksie notarialnej – mity i fakty’’). Do tematu postanowiliśmy jednak powrócić, z uwagi na informacje, które do nas docierają.
Notarialne poświadczenie pozostawania przy życiu oraz poświadczenie pozostawania osoby w określonym miejscu
Ostatnim rodzajem poświadczenia dokonywanego przez notariusza jest poświadczenie pozostawania konkretnej osoby przy życiu w danym czasie lub jej przebywania w określonym miejscu oraz czasie. Poświadczenia tego typu wydawane są w celu potwierdzenia stanu faktycznego, co może mieć znaczenie formalne w sprawach administracyjnych, kwestiach spadkowych lub świadczeniach ubezpieczeniowych, na przykład związanych z wypłatą zagranicznych odszkodowań, rent czy emerytur.
Notarialne poświadczenie zgodności z oryginałem
Formalności towarzyszą nam przez całe życie, od metryki urodzin aż po akt zgonu – nasze życie jest udokumentowane. Nic zatem dziwnego, że z warunkiem przedłożenia wymaganych prawem dokumentów spotkamy się niemal na każdym kroku. Dlatego też jedną z najczęstszych, obok sporządzania aktów notarialnych, czynnością dokonywaną przez notariusza jest stwierdzenie zgodności odpisu, wyciągu lub kopii z okazanym pierwowzorem dokumentu.
Data pewna, czyli poświadczenie daty okazania dokumentu
Kontynuując wątek poświadczeń w praktyce notarialnej należy wspomnieć
o notarialnym poświadczeniu daty okazania dokumentu, tzw. daty pewnej, która stanowi zabezpieczenie przed antydatowaniem dokumentów. Ma to szczególne znaczenie zwłaszcza w kwestiach dowodowych – wykazuje się w ten sposób, że dany dokument istniał w czasie, kiedy okazano go notariuszowi. Dzięki niej wiemy, że w danej dacie dokument faktycznie funkcjonował i niemożliwym jest udowodnienie zarzutu, jakoby został sfałszowany poprzez wystawienie z datą wcześniejszą.
O notarialnym podziale majątku przed rozwodem
Coraz częściej zdarza się, iż pary decydujące się na rozwód korzystają z pomocy notariusza, by uporządkować kwestie majątkowe łączące współmałżonków jeszcze przed rozprawą rozwodową. Rozwiązanie kwestii majątku ułatwia rozwód, a forma aktu notarialnego sprzyja polubownemu dojściu do porozumienia pomiędzy stronami, nie wymaga ingerencji osób trzecich, wyraźnie skraca termin uzyskania formalnego rozwodu oraz znacząco obniża jego koszty.
O zakupie nieruchomości w związku partnerskim
Decydując się na zakup mieszkania w związku nieformalnym istotnym jest ustalenie, w jaki sposób transakcja będzie finansowana i w jakich częściach ułamkowych zapisana zostanie własność nieruchomości. Zakup mieszkania przez osoby, które żyją w związku partnerskim polega na nabyciu nieruchomości w udziałach ułamkowych.
Dzień Otwarty Notariatu 24 LISTOPADA 2018
Dzień Otwarty Notariatu (DON) organizowany jest od 2010 roku przez Krajową Radę Notarialną we współpracy z Izbami Notarialnymi. Ogólnopolska kampania edukacyjna, której misją jest podnoszenie świadomości prawnej obywateli, tradycyjnie już przypada w trzecią sobotę listopada i cieszy się rosnącą popularnością wśród zainteresowanych.
Tegoroczna akcja przebiegać będzie pod hasłem ,,Porozmawiaj z notariuszem, jak zadbać o bezpieczeństwo swojego majątku’’. Głównie skoncentruje się na kwestiach związanych z ochroną prawną wynikającą z tytułu własności. Niemniej jednak odnosić się będzie również do zagadnień prawnych wynikających z dziedziczenia i postępowania spadkowego, bezpieczeństwa w obrocie nieruchomościami oraz prawa rodzinnego
w kontekście czynności notarialnych. Wprawdzie: ,,Każda edycja ma swój temat przewodni, jednak notariusze odpowiadają tego dnia na wszystkie pytania dotyczące czynności leżących w ich kompetencjach’’* – jak zapewnia broszura informująca o kampanii.
Zachęcamy Państwa do udziału w Dniu Otwartym Notariatu i podajemy link do strony bezpośrednio propagującej akcję: http://www.porozmawiajznotariuszem.pl/5948/O_akcji
(znajduje się tutaj także przydatna mapka z zaznaczonymi adresami placówek biorących udział w kampanii).
