Zniesienie współwłasności – najważniejsze informacje

utworzone przez | 10 stycznia 2023 | Czynności notarialne

Czy zniesienie współwłasności jest możliwe? Tak, choć nie we wszystkich okolicznościach. Może dojść do polubownego zniesienia współwłasności lub na drodze sądowej i to także na określonych zasadach. Z artykułu dowiecie się, jakie są sposoby jej zniesienia i na czym one polegają.

Polubowne zniesienie współwłasności

Do zniesienia współwłasności może dojść na drodze sądowej lub polubownie. Mówiąc o polubownym zniesieniu – współwłasność może być zniesiona przed notariuszem. W sytuacji, kiedy mamy do czynienia z małą nieruchomością, gdzie podział jest niemożliwy, wówczas stanie się ona własnością wyłącznie jednego właściciela. Z kolei, gdy mowa o dużej nieruchomości, każdy ze współwłaścicieli dostaje swoją część gruntu lub zrzeka się własności w zamian za spłatę swojej części. Skoro jest to polubowne zniesienie własności przed notariuszem, konieczne jest sporządzenie przez niego stosownego aktu notarialnego. Musi on zawierać zasady podziału. W każdym przypadku zależne są one od ustaleń współwłaścicieli. Poza tym musi on zawierać również inne informacje takie jak: wzajemne rozliczenia, księgi wieczyste, przeliczenie wartości nieruchomości.

Kwestie prawne dotyczące zarządu majątkiem wspólnym reguluje Kodeks cywilny. Na jego mocy współwłasność można znieść na trzy sposoby, poprzez:

  • podział rzeczy wspólnej,

  • przyznanie rzeczy wspólnej jednemu ze współwłaścicieli (ze spłatą pozostałych),

  • zbycie rzeczy wspólnej i proporcjonalny podział sumy uzyskanej ze sprzedaży.

Oczywistym staje się zatem fakt, że warunkiem koniecznym skutecznego zniesienia współwłasności jest podjęcie jednomyślnej, co do tego, decyzji przez wszystkich współwłaścicieli majątku. Podobnie zgodne winno być oświadczenie woli wyrażone zarówno w zakresie samego zamiaru zniesienia współwłasności, jak i co do sposobu owego zniesienia. Swoboda w wyborze sposobu zniesienia współwłasności dotyczy również modyfikacji służących likwidacji stosunku współwłasności. Niemniej, w każdym wypadku, gdy zniesienie współwłasności dotyczy nieruchomości, umowa winna być zawarta w formie aktu notarialnego.

Koszt zniesienia współwłasności u notariusza

Stawiając się osobiście w kancelarii notarialnej współwłaściciele winni liczyć się z przejrzystymi wymogami formalnymi, w tym przedłożenia potrzebnej dokumentacji w postaci np. decyzji administracyjnej zatwierdzającej projekt podziału nieruchomości. Należy także liczyć się z kosztami notarialnymi (taksa notarialna, której wysokość uzależniona jest od wartości przedmiotu umowy) oraz uiszczeniem podatku od umowy nieodpłatnego lub odpłatnego zniesienia współwłasności. W przypadku odpłatnego zniesienia współwłasności, podstawę opodatkowania stanowi wartość rynkowa nieruchomości nabywana ponad wartość udziału w dotychczasowej współwłasności. I tak: przy przeniesieniu własności nieruchomości, prawa użytkowania wieczystego, własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego, spółdzielczego prawa do lokalu użytkowego czy też prawa do domu jednorodzinnego albo prawa do lokalu w małym budynku mieszkalnym, stawka podatku wynosi 2%. Pamiętać należy, że obowiązek zapłaty podatku ciąży solidarnie na wszystkich osobach uczestniczących w sporządzaniu aktu notarialnego na zasadzie stron umowy. Notariusz, jako płatnik podatku, zobowiązany jest do jego odprowadzenia na rachunek bankowy właściwego urzędu skarbowego. Kwestia podatku od nieodpłatnego zniesienia współwłasności jest nieco bardziej skomplikowana.

Sądowe zniesienie współwłasności – jakie są zasady?

W sytuacji, kiedy współwłaściciele nie mogą dojść do porozumienia przed notariuszem, istnieje możliwość sądowego zniesienia współwłasności. Sąd robi to na wniosek, w którym należy wskazać nieruchomość lub rzecz, o którą chodzi, jej właścicieli, a także sposób podziału majątku, na którym zależy wnioskodawcy. Co istotne, sądowe zniesienie współwłasności jest także możliwe w przypadku zgodności stron. W takiej sytuacji do wniosku należy dołączyć stosowny projekt podziału. Wiąże się to również z niższą opłatą sądową. Kiedy sąd wyda postanowienie należy dokonać wpisu do księgi wieczystej.

Zgodnie z przepisami prawa podziału można dokonać na następujących zasadach:

  • poprzez dokonanie fizycznego podziału nieruchomości między współwłaścicieli;
  • poprzez dokonanie fizycznego podziału, pomiędzy niektórych współwłaścicieli, ze spłatą pozostałych;
  • poprzez przyznanie nieruchomości jednemu, lub kilku współwłaścicielom ze spłatą pozostałych. Wpis sądowy kosztuje 1000 zł, a jeśli jest poparty wspólnym planem podziału to 300 zł.

 

 

 

Umowa darowizny a umowa dożywocia

Umowa darowizny i umowa dożywocia pozwalają na przeniesienie własności nieruchomości. Nie są one jednak tożsame. Różnią się przede wszystkim w kwestiach związanych z odpłatnością, a także obowiązkiem podatkowym. Darowizny dokonuje się tytułem darmym, z kolei dożywocie stanowi przekazanie nieruchomości w zamian za opiekę. Więcej w dalszej części artykułu.

Jakie umowy możemy spisać u notariusza?

Często potrzebujemy profesjonalnej pomocy notarialnej, jednak nie wiemy jakie umowy możemy spisać u notariusza… Prawda jest taka, że każda umowa może zostać spisana notarialnie, jednak nie każda tego wymaga. Przepisy prawa wyraźnie wskazują na katalog umów, które wymagają bezwzględnego zawarcia ich w kancelarii notarialnej. O jakich umowach mowa i na czym konkretnie to polega?

Jak działa Zarządca Sukcesyjny

Zarządca sukcesyjny działa według ściśle określonych ram. Z poniższego artykułu dowiedzą się Państwo więcej na ten temat. Postaramy się również odpowiedzieć na pytanie, dlaczego warto ustanowić Zarządcę Sukcesyjnego za życia przedsiębiorcy. 

Zarząd Sukcesyjny Przedsiębiorstwem

Zarząd sukcesyjne przedsiębiorstwem to forma tymczasowego kierowania przedsiębiorstwem po śmierci przedsiębiorcy. Do wykonywania zarządu należy zatem powołać zarządcę sukcesyjnego. Jest on odpowiedzialny za prowadzenie przedsiębiorstwa (umowy z pracownikami, kontakty z kontrahentami, sprawy podatkowe, ZUS) do czasu uregulowania formalności spadkowych.

Sprzedaż nieruchomości – dokumenty niezbędne dla notariusza

Sprzedaż nieruchomości wiąże się z wieloma formalnościami, których należy dopełnić. Mamy do czynienia z koniecznością zgromadzenia dokumentacji przewidzianej przez przepisy prawa. W poniższym artykule odpowiemy na pytania dotyczące tego, co jest niezbędne do sprzedaży nieruchomości gruntowej, jakie dokumenty należy przedstawić notariuszowi przy sprzedaży mieszkania spółdzielczo-własnościowego, a jakie przy sprzedaży mieszkania własnościowego.

Umowa dożywocia

Umowa dożywocia jest rodzajem umowy cywilnoprawnej, na mocy której jedna strona w zamian za przeniesienie na jej rzecz własności nieruchomości zobowiązuje się zapewnić zbywcy dożywotnie utrzymanie. Umowę dożywocia regulują przepisy Kodeksu cywilnego, a konkretnie art. 908-916. Musi być ona zawarta w formie aktu notarialnego pod rygorem nieważności. Co jeszcze powinniśmy wiedzieć na ten temat?

Umowa renty

Umowa renty opiera się na zobowiązaniu jednej ze stron, względem drugiej do określonych świadczeń okresowych w pieniądzu lub w rzeczach oznaczonych tylko co do gatunku.

Darowizna nieruchomości

Darowizna nieruchomości polega na obdarowaniu kogoś majątkiem, co bezpośrednio wiąże się z  przeniesieniem prawa własności nieruchomości i wymaga zawarcia stosownego aktu notarialnego sporządzonego przez notariusza. W sytuacji, gdy dla nieruchomości prowadzona jest księga wieczysta – konieczne jest złożenie wniosku o dokonanie wpisu. Co jeszcze powinniśmy wiedzieć na temat darowizny nieruchomości?

Umowa deweloperska

Umowa deweloperska to umowa zawartą między nabywcą a deweloperem, na podstawie której deweloper zobowiązuje się do wybudowania budynku oraz ustanowienia odrębnej własności lokalu mieszkalnego i przeniesienia własności tego lokalu oraz praw niezbędnych do korzystania z tego lokalu na nabywcę albo zabudowania nieruchomości gruntowej stanowiącej przedmiot własności lub użytkowania wieczystego domem jednorodzinnym i przeniesienia na nabywcę własności tej nieruchomości lub użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej i własności domu jednorodzinnego na niej posadowionego stanowiącego odrębną nieruchomość lub przeniesienia ułamkowej części własności tej nieruchomości wraz z prawem do wyłącznego korzystania z części nieruchomości służącej zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych, a nabywca zobowiązuje się do spełnienia świadczenia pieniężnego na poczet nabycia tego prawa.

Podział majątku po rozwodzie

Podział majątku po rozwodzie może odbyć się polubownie bądź na drodze sądowej. Jeśli strony nie postanowią inaczej, to z chwilą zawarcia małżeństwa powstaje wspólnota majątkowa, obejmująca przedmioty majątkowe nabyte w czasie jej trwania przez oboje małżonków lub przez jednego z nich (majątek wspólny). Przedmioty majątkowe nieobjęte wspólnością ustawową należą do majątku osobistego każdego z małżonków.

Zabezpieczenia osobiste wierzytelności

Zabezpieczenia osobiste, to jeden z dwóch sposobów zabezpieczeń wierzytelności. Mowa o nich, gdy wierzyciel może dochodzić długu od dłużnika głównego lub z majątku osoby, która takie zabezpieczenia ustanowiła na rzecz wierzyciela. O jakich konkretnie zabezpieczeniach mowa?

Zasiłek rodzinny

Zasiłek rodzinny ma na celu częściowe pokrycie wydatków na utrzymanie dziecka. Komu przysługuje i jaka jest jego wysokość? A także kto zgodnie z przepisami nie może go otrzymać, dowiecie się w dalszej części artykułu.

Służebności i ich rodzaje

Służebności są uregulowanym przez kodeks cywilny, ograniczonym prawem rzeczowym obciążającym nieruchomość. Celem służebności jest zwiększenie użyteczności innej nieruchomości lub zaspokojenie potrzeb innej osoby fizycznej.

Podział nieruchomości

Podział nieruchomości  jest możliwy w określonych warunkach. Zasady podziału reguluje ustawa o gospodarce nieruchomościami, a także Rozporządzenie Rady Ministrów w sprawie podziału i trybu dokonywania podziałów nieruchomości. Kiedy zatem można go dokonać i jak wygląda całe postępowanie?