Umowa przedwstępna
Umowa przedwstępna jest umową, za pomocą której strona lub obie strony zobowiązują się do zawarcia w przyszłości tzw. umowy przyrzeczonej. Jaką funkcję pełni umowa przedwstępna i w jakiej formie może zostać zawarta?
Umowa przedwstępna – istota i forma
W związku z tym, że umowa przedwstępna jest swoistym zobowiązaniem do zawarcia umowy przyrzeczonej, musi ona zawierać pewne istotne postanowienia. Niezwykle często z umowami przedwstępnymi mamy do czynienia w obrocie nieruchomościami. Pełnią wówczas funkcję ostrzegawczo-zabezpieczającą.
Jeżeli termin, w ciągu którego ma być zawarta umowa przyrzeczona, nie został oznaczony, powinna ona być zawarta w odpowiednim terminie wyznaczonym przez stronę uprawnioną do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej.
Jeżeli obie strony są uprawnione do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej i każda z nich wyznaczyła inny termin, strony wiąże termin wyznaczony przez stronę, która wcześniej złożyła stosowne oświadczenie.
Jeżeli w ciągu roku od dnia zawarcia umowy przedwstępnej nie został wyznaczony termin do zawarcia umowy przyrzeczonej, nie można żądać jej zawarcia.
Umowa przedwstępna – jaką formę powinna przybrać?
Umowę przedwstępną można zawrzeć w dowolnej formie. Może więc przybrać postać zarówno formy pisemnej, jak i formy aktu notarialnego.
Jeżeli umowa przedwstępna została zawarta w takiej samej formie, w jakiej powinno dojść do zawarcia umowy przyrzeczonej (np. w formie aktu notarialnego w przypadku zawarcia umowy przedwstępnej sprzedaży nieruchomości), możliwe jest żądanie przymusowego zawarcia umowy przyrzeczonej.
Umowa przedwstępna ze skutkiem słabszym, to umowa zawarta w dowolnej formie innej (niższej) niż forma wymagana do zawarcia umowy przyrzeczonej.
W przypadku umowy przedwstępnej ze skutkiem słabszym jedyną sankcją grożącą z tytułu niewykonania umowy jest konieczność zapłaty odszkodowania.
Jeżeli bowiem strona zobowiązana do zawarcia umowy przyrzeczonej uchyla się od jej zawarcia, druga strona może żądać naprawienia szkody, którą poniosła przez to, że liczyła na zawarcie umowy przyrzeczonej. Strony mogą w umowie przedwstępnej odmiennie określić zakres odszkodowania.
Roszczenia z umowy przedwstępnej przedawniają się z upływem roku od dnia, w którym umowa przyrzeczona miała być zawarta. Jeżeli sąd oddali żądanie zawarcia umowy przyrzeczonej, roszczenia z umowy przedwstępnej przedawniają się z upływem roku od dnia, w którym orzeczenie stało się prawomocne.
Umowa przedwstępna w formie aktu notarialnego
Jeżeli jedna ze stron transakcji się z niej nie wywiąże, może zostać przez drugą stronę pociągnięta do odpowiedzialności. I tak dla przykładu; jeśli kontrahent nie dotrzyma umowy i nie sprzeda nam mieszkania, możemy przed sądem domagać się, by to zrobił, czyli zrealizował umowę przyrzeczoną. Orzeczenie sądu w tym przypadku zastąpi oświadczenie woli sprzedającego. Częstokroć zdarza się, że planując zakup wymarzonego lokum, zmuszeni jesteśmy posiłkować się kredytem bankowym. Nie ma przeszkód, aby w umowie przedwstępnej zawrzeć ,,zastrzeżenie umowne’’, na mocy którego do ostatecznego zakończenia transakcji dojdzie, o ile kupujący uzyska stosowny kredyt w banku.
Bez aktu notarialnego możemy mieć co prawda roszczenia odszkodowawcze, ale ograniczą się one wyłącznie do zwrotu wydatków poniesionych w związku z zawarciem umowy przedwstępnej, tj. np.: kosztów sporządzenia umowy, opłat skarbowych i sądowych. Tymczasem istnieje duże prawdopodobieństwo, iż w wyniku niedotrzymania warunków jedna ze stron transakcji poniosła nieplanowane koszty, może przeto mieć uzasadnione roszczenia dodatkowe, wynikające choćby ze straty czasu poświęconego na oczekiwanie na domknięcie sprzedaży. W takim i wielu mu podobnych wypadkach – akt notarialny jest skutecznym narzędziem do zdyscyplinowania każdej ze stron umowy. Wszak: Pacta sunt servanda*, jak od starożytności głosi jedna z podstawowych maksym prawniczych.
Jeśli chcecie wiedzieć więcej na ten lub inne tematy, zapraszamy do kontaktu z naszą Kancelarią Notarialną. Odpowiemy na wszystkie pytania.
Data pewna, czyli poświadczenie daty okazania dokumentu
Kontynuując wątek poświadczeń w praktyce notarialnej należy wspomnieć
o notarialnym poświadczeniu daty okazania dokumentu, tzw. daty pewnej, która stanowi zabezpieczenie przed antydatowaniem dokumentów. Ma to szczególne znaczenie zwłaszcza w kwestiach dowodowych – wykazuje się w ten sposób, że dany dokument istniał w czasie, kiedy okazano go notariuszowi. Dzięki niej wiemy, że w danej dacie dokument faktycznie funkcjonował i niemożliwym jest udowodnienie zarzutu, jakoby został sfałszowany poprzez wystawienie z datą wcześniejszą.
O zakupie nieruchomości w związku partnerskim
Decydując się na zakup mieszkania w związku nieformalnym istotnym jest ustalenie, w jaki sposób transakcja będzie finansowana i w jakich częściach ułamkowych zapisana zostanie własność nieruchomości. Zakup mieszkania przez osoby, które żyją w związku partnerskim polega na nabyciu nieruchomości w udziałach ułamkowych.
Dzień Otwarty Notariatu 24 LISTOPADA 2018
Dzień Otwarty Notariatu (DON) organizowany jest od 2010 roku przez Krajową Radę Notarialną we współpracy z Izbami Notarialnymi. Ogólnopolska kampania edukacyjna, której misją jest podnoszenie świadomości prawnej obywateli, tradycyjnie już przypada w trzecią sobotę listopada i cieszy się rosnącą popularnością wśród zainteresowanych.
Tegoroczna akcja przebiegać będzie pod hasłem ,,Porozmawiaj z notariuszem, jak zadbać o bezpieczeństwo swojego majątku’’. Głównie skoncentruje się na kwestiach związanych z ochroną prawną wynikającą z tytułu własności. Niemniej jednak odnosić się będzie również do zagadnień prawnych wynikających z dziedziczenia i postępowania spadkowego, bezpieczeństwa w obrocie nieruchomościami oraz prawa rodzinnego
w kontekście czynności notarialnych. Wprawdzie: ,,Każda edycja ma swój temat przewodni, jednak notariusze odpowiadają tego dnia na wszystkie pytania dotyczące czynności leżących w ich kompetencjach’’* – jak zapewnia broszura informująca o kampanii.
Zachęcamy Państwa do udziału w Dniu Otwartym Notariatu i podajemy link do strony bezpośrednio propagującej akcję: http://www.porozmawiajznotariuszem.pl/5948/O_akcji
(znajduje się tutaj także przydatna mapka z zaznaczonymi adresami placówek biorących udział w kampanii).
O małżeńskich umowach majątkowych – istotna adnotacja
Zgodnie z obietnicą złożoną w poprzednim wpisie – pozostaniemy nadal w temacie małżeńskich umów majątkowych. Intercyza bowiem daje daleko szersze możliwości współmałżonkom w kwestii zarządzania posiadanym majątkiem i nie ogranicza się li tylko do prawa włączenia bądź wyłączenia ustawowego ustroju wspólności majątkowej.
O rozdzielności majątkowej
Zgodnie z polskim prawem z dniem ślubu powstaje pomiędzy nowożeńcami ustrój wspólności majątkowej. Oznacza to połączenie we wspólną własność majątkową wszystkiego, czego małżeństwo się dorobiło, zakupiło czy też otrzymało w prezencie przez okres swego trwania.
O ugodzie z wierzycielem w kontekście nowych zasad przedawnienia roszczeń
Od 9 lipca tego roku obowiązują nowe zasady przedawnienia roszczeń. Zmiany określone przez ustawodawcę zasadniczo skróciły termin uznania roszczenia za przedawnione i w powszechnym mniemaniu są zmianami niekorzystnymi z punktu widzenia wierzycieli. Ale i dłużnicy mogą się czuć zaniepokojeni wprowadzonymi zmianami, ponieważ siłą rzeczy spowodują one zdyscyplinowanie wierzycieli w zakresie dochodzenia przysługujących im roszczeń. Dłużnicy powinni liczyć się z przyspieszoną i dużo bardziej agresywną windykacją ze strony wierzycieli.
O technologii cyfrowej w praktyce notarialnej
W 1995 roku amerykański ekonomista, Jeremy Rifkin, sformułował w kontrowersyjnej publikacji ,,Koniec pracy’’* teorię, według której już wkrótce powszechna komputeryzacja doprowadzi do globalnego bezrobocia i głębokiego kryzysu ogólnoświatowego. Postęp cywilizacyjny oraz towarzyszące mu: cyfryzacja i automatyzacja wszelkich dziedzin życia ludzkiego spowodują brak zapotrzebowania na pracowników. Proces ten będzie przebiegał etapami. Początkowo dotknie analityków, finansistów i urzędników. Następnie ,,sztuczna inteligencja’’ wyprze z rynku pracy: lekarzy, nauczycieli i prawników.
Umowa sprzedaży u notariusza
W polskim prawie forma aktu notarialnego obligatoryjnie jest wymagana, gdy przedmiotem sprzedaży jest nieruchomość, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu czy też prawo użytkowania wieczystego (ad solemnitatem – pod rygorem nieważności).
O wadze słów, czyli ,,Lex est, quod notamus’’*
Art. 80. § 1 Ustawy z dnia 14 lutego 1991 r. ,,Prawo o notariacie’’ wyraźnie stanowi: ,,akty i dokumenty powinny być sporządzone przez notariusza w sposób zrozumiały i przejrzysty’’ oznacza to, iż na notariuszu spoczywa obowiązek nadania przystępnej, nieskomplikowanej i wyrazistej formy sporządzanej dokumentacji czynności notarialnych. W praktyce notarialnej oznacza to cyzelowanie słowem.
O etosie zawodu notariusza
Powszechnym jest mniemanie, iż zawód notariusza to niezwykle użyteczna, ale i bardzo monotonna profesja, która nie wymaga szczególnej samodzielności i kreatywności ze strony parającej się nią osoby. Nic bardziej mylnego!