Blog

Służebność osobista mieszkania jest jednym z rozwiązań prawnych, które pozwalają zabezpieczyć możliwość korzystania z nieruchomości przez określoną osobę, nawet jeśli nie jest ona jej właścicielem. Instytucja ta jest często wykorzystywana w relacjach rodzinnych, szczególnie w sytuacjach, gdy właściciel nieruchomości przekazuje ją dzieciom lub innym bliskim osobom, ale jednocześnie chce zachować prawo do dalszego zamieszkiwania w danym lokalu lub domu. Dzięki ustanowieniu służebności możliwe jest pogodzenie interesów obu stron – nowy właściciel uzyskuje prawo własności, natomiast osoba uprawniona zachowuje gwarancję zamieszkania.

Na czym polega służebność osobista mieszkania?

Służebność osobista mieszkania polega na przyznaniu konkretnej osobie prawa do korzystania z określonej nieruchomości w zakresie zaspokajania jej potrzeb mieszkaniowych. Uprawniony może zamieszkiwać w danym lokalu lub domu oraz korzystać z pomieszczeń i urządzeń niezbędnych do normalnego funkcjonowania.

Prawo to ma charakter osobisty, co oznacza, że przysługuje wyłącznie wskazanej osobie i nie może zostać przeniesione na inną osobę ani sprzedane. Jak wskazuje bowiem art. 296 ustawy Kodeks cywilny[1] (dalej jako k.c.), nieruchomość można obciążyć na rzecz oznaczonej osoby fizycznej prawem, którego treść odpowiada treści służebności gruntowej (służebność osobista). Z tego względu służebność osobista mieszkania jest najczęściej ustanawiana na rzecz członków najbliższej rodziny.

W praktyce zakres służebności może zostać określony bardzo szczegółowo. Strony mogą wskazać, które pomieszczenia będą przeznaczone do wyłącznego użytku osoby uprawnionej oraz z jakich części wspólnych nieruchomości będzie mogła korzystać. Często ustala się również, czy uprawniony może przyjąć do wspólnego zamieszkania członków rodziny, na przykład małżonka lub dzieci.

Trzeba przy tym jednak pamiętać o regulacjach z art. 301 § 1 i 2 k.c, które wskazują, że mający służebność mieszkania może przyjąć na mieszkanie małżonka i dzieci małoletnie. Inne osoby może przyjąć tylko wtedy, gdy są przez niego utrzymywane albo potrzebne przy prowadzeniu gospodarstwa domowego. Dzieci przyjęte jako małoletnie mogą pozostać w mieszkaniu także po uzyskaniu pełnoletności. Można się umówić, że po śmierci uprawnionego służebność mieszkania przysługiwać będzie jego dzieciom, rodzicom i małżonkowi.

Kiedy ustanawia się służebność mieszkania?

Służebność osobista mieszkania jest szczególnie popularna w sytuacjach, gdy właściciel nieruchomości przekazuje ją w drodze darowizny lub sprzedaży osobom bliskim, ale chce mieć zagwarantowaną możliwość dalszego zamieszkiwania w tej nieruchomości. Dzięki temu osoba przekazująca majątek nie traci faktycznej możliwości korzystania z domu lub mieszkania.

Rozwiązanie to jest często stosowane również przez osoby starsze, które chcą uporządkować sprawy majątkowe jeszcze za życia. Ustanowienie służebności daje im poczucie bezpieczeństwa, ponieważ prawo to jest wpisywane do księgi wieczystej nieruchomości i pozostaje skuteczne także wobec przyszłych właścicieli. Oznacza to, że nawet jeśli nieruchomość zostanie sprzedana przez nowego właściciela, osoba uprawniona nadal będzie mogła korzystać z niej w zakresie wynikającym z ustanowionej służebności.

Jak ustanowić służebność mieszkania u notariusza?

Ustanowienie służebności osobistej mieszkania wymaga zawarcia umowy w formie aktu notarialnego. W dokumencie tym strony dokładnie określają nieruchomość, której dotyczy służebność, osobę uprawnioną oraz zakres przysługujących jej praw.

Notariusz przygotowuje treść aktu notarialnego, w którym wskazuje między innymi, jakie pomieszczenia będą przeznaczone do korzystania przez osobę uprawnioną oraz jakie części nieruchomości pozostają do wspólnego użytku. W umowie można również uregulować kwestie związane z ponoszeniem kosztów utrzymania nieruchomości, takich jak opłaty za media czy też remonty.

Po podpisaniu aktu notarialnego notariusz składa wniosek o wpis służebności do księgi wieczystej nieruchomości. Służebność ujawnia się bowiem w dziale III księgi wieczystej nieruchomości obciążonej. Wpis ten ma bardzo istotne znaczenie, ponieważ zapewnia skuteczność prawa wobec osób trzecich.

Jakie prawa i obowiązki wynikają ze służebności?

Osoba uprawniona ze służebności ma prawo korzystać z nieruchomości w zakresie określonym w umowie. Obejmuje to przede wszystkim możliwość zamieszkiwania oraz korzystania z pomieszczeń niezbędnych do codziennego funkcjonowania.

Jednocześnie osoba korzystająca ze służebności powinna korzystać z nieruchomości w sposób zgodny z jej przeznaczeniem i nie może podejmować działań, które utrudniałyby właścicielowi wykonywanie prawa własności. W praktyce oznacza to konieczność respektowania interesów obu stron oraz współdzielenia przestrzeni w sposób umożliwiający normalne funkcjonowanie.

Właściciel nieruchomości jest natomiast zobowiązany do respektowania prawa służebności i nie może podejmować działań, które uniemożliwiałyby osobie uprawnionej korzystanie z nieruchomości zgodnie z ustaleniami zawartymi w umowie.

Dlaczego służebność mieszkania daje poczucie bezpieczeństwa?

Służebność osobista mieszkania jest często postrzegana jako skuteczny sposób zabezpieczenia interesów osoby, która przekazuje nieruchomość innym osobom. Dzięki temu rozwiązaniu możliwe jest zachowanie prawa do zamieszkiwania w nieruchomości nawet po przeniesieniu jej własności.

Duże znaczenie ma także fakt, że służebność ujawniona w księdze wieczystej pozostaje skuteczna wobec każdego kolejnego właściciela nieruchomości. Oznacza to, że osoba uprawniona nie traci swojego prawa nawet wtedy, gdy nieruchomość zostanie sprzedana. Z tego powodu służebność osobista mieszkania jest często wykorzystywana jako element zabezpieczenia przy przekazywaniu majątku w rodzinie.

Podsumowanie – służebność osobista mieszkania u notariusza (Tczew)

Odpowiednio przygotowana umowa pozwala pogodzić interesy wszystkich stron i uniknąć wielu sporów dotyczących korzystania z nieruchomości w przyszłości.

Jeżeli szukasz notariusza (Tczew) do pomocy prawnej w zakresie ustanowienia służebności osobistej mieszkania – skontaktuj się z naszą kancelarią.

Kontakt w zakresie pomocy przy służebności osobistej mieszkania

Notariusz Tczew | Kancelaria notarialna Cejrowska

Juliusza Słowackiego 5/3, 83-110 Tczew

+48 58 530 01 33 / +48 58 530 01 34 / +48 506 073 093

kancelaria@cejrowska.pl

[1] Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t.j. Dz. U. z 2025 r. poz. 1071 z późn. zm.).