Umowa warunkowa sprzedaży
Umowa warunkowa sprzedaży nieruchomości to porozumienie, w którym właściciel nieruchomości zobowiązuje się do przeniesienia jej własności na kupującego, lecz czyni to pod jakimś warunkiem. Gdy ten warunek zostanie spełniony, strony zawrą drugą umowę, która już w sposób bezwarunkowy przenosi własność na kupującego.
W artykule wyjaśniamy:
- czym jest warunkowa umowa sprzedaży nieruchomości lub działki,
- czym warunkowa umowa sprzedaży nieruchomości różni się od umowy przedwstępnej,
- czy umowa warunkowa wymaga aktu notarialnego,
- czy można odstąpić od warunkowej umowy sprzedaży.
Czym jest umowa warunkowa?
Jak sama nazwa wskazuje, umowa warunkowa to umowa, w której strony zobowiązują się do wykonania określonej czynności pod pewnym warunkiem.
Kodeks cywilny przewiduje dwa rodzaje warunków:
- zawieszające – skutek prawny następuje po spełnieniu warunków,
- rozwiązujące – skutek prawny ustaje po spełnieniu warunków.
Określony w umowie warunek musi być możliwy do spełnienia. Jeśli nie jest wykonalny lub też jest sprzeczny z prawem lub niezgodny z zasadami życia społecznego, całą czynność prawną należy uznać za nieważną.
Umowa warunkowa powinna być zawarta w formie aktu notarialnego, jeśli jej przedmiotem jest nieruchomość.
Umowa warunkowa a umowa przedwstępna
Umowy warunkowej nie należy mylić z umową przedwstępną. O ile umowa warunkowa sprzedaży zobowiązuje do przeniesienia na kupującego własności nieruchomości po spełnieniu wskazanego warunku, to umowa przedwstępna sprzedaży zobowiązuje do zawarcia umowy zobowiązującej do przeniesienia własności.
W umowie warunkowej znajdzie się postanowienie, w którym sprzedający zobowiązuje się przenieść na kupującego własność nieruchomości. Z kolei w umowie przedwstępnej sprzedający oświadcza, że zobowiązuje się do zawarcia w późniejszym czasie umowy, w której przeniesie na kupującego własność nieruchomości.
Umowa warunkowa sprzedaży nieruchomości
W jakich sytuacjach dochodzi do zawarcia umowy warunkowej sprzedaży nieruchomości?
W praktyce najczęściej umowę warunkową sprzedaży nieruchomości zawiera się w przypadku sprzedaży nieruchomości objętej prawem pierwokupu jakiejś instytucji (takie prawo może przysługiwać z mocy ustawy Skarbowi Państwa, współwłaścicielom, dzierżawcom oraz jednostkom samorządu terytorialnego).
Sprzedający obowiązany jest zawiadomić tego, komu to prawo przysługuje, o treści zawartej umowy warunkowej. Jeśli uprawniony zechce skorzystać z prawa pierwokupu, musi zgłosić się do notariusza i złożyć oświadczenie w formie aktu notarialnego. Gdy nie wyrazi zainteresowania, dochodzi do przeniesienia własności między stronami, które wcześniej zawarły umowę warunkową. Notariusz Tczew sporządza warunkowe umowy sprzedaży.
Tak więc warunkiem zawarcia umowy przenoszącej własność jest fakt nieskorzystania przez uprawnionego z prawa do pierwokupu w określonym w przepisach czasie.
Niekiedy cudzoziemcy nie mogą nabyć nieruchomości w Polsce (lub określonych nieruchomości, na przykład położonych w strefie nadgranicznej) bez uprzedniego uzyskania zezwolenia wydanego przez ministra Spraw Wewnętrznych i Administracji. Sprzedający nieruchomość może zawrzeć z cudzoziemcem umowę warunkową, w której warunkiem uzasadniającym zawarcie właściwej umowy przenoszącej własność będzie otrzymanie przez cudzoziemca zgody.
Umowa sprzedaży warunkowej – konsekwencje
Umowa warunkowa nie jest umową przenoszącą własność pod warunkiem (takie umowy są zabronione), lecz jedynie zobowiązującą do przeniesienia jej w przyszłości. Po spełnieniu się zastrzeżonego warunku strony zawierają drugą umowę, która już skutkuje przeniesieniem własności. Ta umowa jest bezwarunkowa.
Warto przypomnieć art. 157 § 2 Kodeksu cywilnego, który stanowi, że w przypadku, gdy umowa zobowiązująca do przeniesienia własności nieruchomości została zawarta pod warunkiem, do przeniesienia własności potrzebne jest dodatkowe porozumienie stron obejmujące ich bezwarunkową zgodę na niezwłoczne przejście własności.
Czy można odstąpić od warunkowej umowy sprzedaży?
Sprzedający i kupujący mogą wycofać się z umowy sprzedaży nieruchomości do momentu skorzystania przez uprawnionego z prawa do jej pierwokupu. Potwierdził to Sąd Najwyższy w postanowieniu z 14 stycznia 2009 r. (IV CSK 344/08).
Umowa warunkowa sprzedaży działki lub nieruchomości – podsumowanie
- Umowa warunkowa może być zawarta pomiędzy przedsiębiorcami, osobami fizycznymi lub podmiotami gospodarczymi w ramach ich działalności.
- Umowa warunkowa sprzedaży nieruchomości ma charakter zobowiązujący. Obliguje ona właściciela nieruchomości do przeniesienia własności na kupującego, gdy zostanie spełniony ustalony warunek.
- Umowa warunkowa musi być zgodna z obowiązującym prawem i nie może naruszać interesów stron.
- Umowa warunkowa nie przenosi własności. Jeśli zostanie spełniony warunek, a więc nie będzie przeszkód do zawarcia umowy finalnej (rozporządzającej), to sprzedający i kupujący pojawiają się w kancelarii notarialnej i zawierają ostateczną umowę, która ma charakter bezwarunkowy.
- Umowa warunkowa powinna być zawarta w formie aktu notarialnego, jeśli jej przedmiotem jest nieruchomość.
O zakupie nieruchomości w związku partnerskim
Decydując się na zakup mieszkania w związku nieformalnym istotnym jest ustalenie, w jaki sposób transakcja będzie finansowana i w jakich częściach ułamkowych zapisana zostanie własność nieruchomości. Zakup mieszkania przez osoby, które żyją w związku partnerskim polega na nabyciu nieruchomości w udziałach ułamkowych.
Dzień Otwarty Notariatu 24 LISTOPADA 2018
Dzień Otwarty Notariatu (DON) organizowany jest od 2010 roku przez Krajową Radę Notarialną we współpracy z Izbami Notarialnymi. Ogólnopolska kampania edukacyjna, której misją jest podnoszenie świadomości prawnej obywateli, tradycyjnie już przypada w trzecią sobotę listopada i cieszy się rosnącą popularnością wśród zainteresowanych.
Tegoroczna akcja przebiegać będzie pod hasłem ,,Porozmawiaj z notariuszem, jak zadbać o bezpieczeństwo swojego majątku’’. Głównie skoncentruje się na kwestiach związanych z ochroną prawną wynikającą z tytułu własności. Niemniej jednak odnosić się będzie również do zagadnień prawnych wynikających z dziedziczenia i postępowania spadkowego, bezpieczeństwa w obrocie nieruchomościami oraz prawa rodzinnego
w kontekście czynności notarialnych. Wprawdzie: ,,Każda edycja ma swój temat przewodni, jednak notariusze odpowiadają tego dnia na wszystkie pytania dotyczące czynności leżących w ich kompetencjach’’* – jak zapewnia broszura informująca o kampanii.
Zachęcamy Państwa do udziału w Dniu Otwartym Notariatu i podajemy link do strony bezpośrednio propagującej akcję: http://www.porozmawiajznotariuszem.pl/5948/O_akcji
(znajduje się tutaj także przydatna mapka z zaznaczonymi adresami placówek biorących udział w kampanii).
O małżeńskich umowach majątkowych – istotna adnotacja
Zgodnie z obietnicą złożoną w poprzednim wpisie – pozostaniemy nadal w temacie małżeńskich umów majątkowych. Intercyza bowiem daje daleko szersze możliwości współmałżonkom w kwestii zarządzania posiadanym majątkiem i nie ogranicza się li tylko do prawa włączenia bądź wyłączenia ustawowego ustroju wspólności majątkowej.
O rozdzielności majątkowej
Zgodnie z polskim prawem z dniem ślubu powstaje pomiędzy nowożeńcami ustrój wspólności majątkowej. Oznacza to połączenie we wspólną własność majątkową wszystkiego, czego małżeństwo się dorobiło, zakupiło czy też otrzymało w prezencie przez okres swego trwania.
O ugodzie z wierzycielem w kontekście nowych zasad przedawnienia roszczeń
Od 9 lipca tego roku obowiązują nowe zasady przedawnienia roszczeń. Zmiany określone przez ustawodawcę zasadniczo skróciły termin uznania roszczenia za przedawnione i w powszechnym mniemaniu są zmianami niekorzystnymi z punktu widzenia wierzycieli. Ale i dłużnicy mogą się czuć zaniepokojeni wprowadzonymi zmianami, ponieważ siłą rzeczy spowodują one zdyscyplinowanie wierzycieli w zakresie dochodzenia przysługujących im roszczeń. Dłużnicy powinni liczyć się z przyspieszoną i dużo bardziej agresywną windykacją ze strony wierzycieli.
O technologii cyfrowej w praktyce notarialnej
W 1995 roku amerykański ekonomista, Jeremy Rifkin, sformułował w kontrowersyjnej publikacji ,,Koniec pracy’’* teorię, według której już wkrótce powszechna komputeryzacja doprowadzi do globalnego bezrobocia i głębokiego kryzysu ogólnoświatowego. Postęp cywilizacyjny oraz towarzyszące mu: cyfryzacja i automatyzacja wszelkich dziedzin życia ludzkiego spowodują brak zapotrzebowania na pracowników. Proces ten będzie przebiegał etapami. Początkowo dotknie analityków, finansistów i urzędników. Następnie ,,sztuczna inteligencja’’ wyprze z rynku pracy: lekarzy, nauczycieli i prawników.
Umowa sprzedaży u notariusza
W polskim prawie forma aktu notarialnego obligatoryjnie jest wymagana, gdy przedmiotem sprzedaży jest nieruchomość, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu czy też prawo użytkowania wieczystego (ad solemnitatem – pod rygorem nieważności).
O wadze słów, czyli ,,Lex est, quod notamus’’*
Art. 80. § 1 Ustawy z dnia 14 lutego 1991 r. ,,Prawo o notariacie’’ wyraźnie stanowi: ,,akty i dokumenty powinny być sporządzone przez notariusza w sposób zrozumiały i przejrzysty’’ oznacza to, iż na notariuszu spoczywa obowiązek nadania przystępnej, nieskomplikowanej i wyrazistej formy sporządzanej dokumentacji czynności notarialnych. W praktyce notarialnej oznacza to cyzelowanie słowem.
O etosie zawodu notariusza
Powszechnym jest mniemanie, iż zawód notariusza to niezwykle użyteczna, ale i bardzo monotonna profesja, która nie wymaga szczególnej samodzielności i kreatywności ze strony parającej się nią osoby. Nic bardziej mylnego!