Blog

Umowa przedwstępna jest umową, za pomocą której strona lub obie strony zobowiązują się do zawarcia w przyszłości tzw. umowy przyrzeczonej. Jaką funkcję pełni umowa przedwstępna i w jakiej formie może zostać zawarta?

Umowa przedwstępna – istota i forma

W związku z tym, że umowa przedwstępna jest swoistym zobowiązaniem do zawarcia umowy przyrzeczonej, musi ona zawierać pewne istotne postanowienia. Niezwykle często z umowami przedwstępnymi mamy do czynienia w obrocie nieruchomościami. Pełnią wówczas funkcję ostrzegawczo-zabezpieczającą.

Jeżeli termin, w ciągu którego ma być zawarta umowa przyrzeczona, nie został oznaczony, powinna ona być zawarta w odpowiednim terminie wyznaczonym przez stronę uprawnioną do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej.

Jeżeli obie strony są uprawnione do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej i każda z nich wyznaczyła inny termin, strony wiąże termin wyznaczony przez stronę, która wcześniej złożyła stosowne oświadczenie.

Jeżeli w ciągu roku od dnia zawarcia umowy przedwstępnej nie został wyznaczony termin do zawarcia umowy przyrzeczonej, nie można żądać jej zawarcia.

Umowa przedwstępna – jaką formę powinna przybrać?

Umowę przedwstępną można zawrzeć w dowolnej formie. Może więc przybrać postać zarówno formy pisemnej, jak i formy aktu notarialnego.

Jeżeli umowa przedwstępna została zawarta w takiej samej formie, w jakiej powinno dojść do zawarcia umowy przyrzeczonej (np. w formie aktu notarialnego w przypadku zawarcia umowy przedwstępnej sprzedaży nieruchomości), możliwe jest żądanie przymusowego zawarcia umowy przyrzeczonej.

Umowa przedwstępna ze skutkiem słabszym, to umowa zawarta w dowolnej formie innej (niższej) niż forma wymagana do zawarcia umowy przyrzeczonej.

W przypadku umowy przedwstępnej ze skutkiem słabszym jedyną sankcją grożącą z tytułu niewykonania umowy jest konieczność zapłaty odszkodowania.

Jeżeli bowiem strona zobowiązana do zawarcia umowy przyrzeczonej uchyla się od jej zawarcia, druga strona może żądać naprawienia szkody, którą poniosła przez to, że liczyła na zawarcie umowy przyrzeczonej. Strony mogą w umowie przedwstępnej odmiennie określić zakres odszkodowania.

Roszczenia z umowy przedwstępnej przedawniają się z upływem roku od dnia, w którym umowa przyrzeczona miała być zawarta. Jeżeli sąd oddali żądanie zawarcia umowy przyrzeczonej, roszczenia z umowy przedwstępnej przedawniają się z upływem roku od dnia, w którym orzeczenie stało się prawomocne.

Umowa przedwstępna w formie aktu notarialnego

Jeżeli jedna ze stron transakcji się z niej nie wywiąże, może zostać przez drugą stronę pociągnięta do odpowiedzialności. I tak dla przykładu; jeśli kontrahent nie dotrzyma umowy i nie sprzeda nam mieszkania, możemy przed sądem domagać się, by to zrobił, czyli zrealizował umowę przyrzeczoną. Orzeczenie sądu w tym przypadku zastąpi oświadczenie woli sprzedającego. Częstokroć zdarza się, że planując zakup wymarzonego lokum, zmuszeni jesteśmy posiłkować się kredytem bankowym. Nie ma przeszkód, aby w umowie przedwstępnej zawrzeć ,,zastrzeżenie umowne’’, na mocy którego do ostatecznego zakończenia transakcji dojdzie, o ile kupujący uzyska stosowny kredyt w banku.

Bez aktu notarialnego możemy mieć co prawda roszczenia odszkodowawcze, ale ograniczą się one wyłącznie do zwrotu wydatków poniesionych w związku z zawarciem umowy przedwstępnej, tj. np.: kosztów sporządzenia umowy, opłat skarbowych i sądowych. Tymczasem istnieje duże prawdopodobieństwo, iż w wyniku niedotrzymania warunków jedna ze stron transakcji poniosła nieplanowane koszty, może przeto mieć uzasadnione roszczenia dodatkowe, wynikające choćby ze straty czasu poświęconego na oczekiwanie na domknięcie sprzedaży. W takim i wielu mu podobnych wypadkach – akt notarialny jest skutecznym narzędziem do zdyscyplinowania każdej ze stron umowy. Wszak: Pacta sunt servanda*, jak od starożytności głosi jedna z podstawowych maksym prawniczych.

Jeśli chcecie wiedzieć więcej na ten lub inne tematy, zapraszamy do kontaktu z naszą Kancelarią Notarialną. Odpowiemy na wszystkie pytania.