Blog

Przekazanie nieruchomości członkowi rodziny jeszcze za życia właściciela jest rozwiązaniem stosowanym dość często, zwłaszcza w sytuacji, gdy osoba starsza chce uporządkować sprawy majątkowe i jednocześnie zapewnić sobie opiekę na przyszłość. Jedną z form takiego przekazania jest umowa dożywocia. Instytucja ta pozwala na przeniesienie własności nieruchomości w zamian za zapewnienie dożywotniego utrzymania osobie, która ją przekazuje. Dzięki temu rozwiązaniu można jednocześnie uregulować kwestie majątkowe oraz zabezpieczyć interesy osoby przekazującej nieruchomość.

Na czym polega umowa dożywocia?

Umowa dożywocia jest szczególnym rodzajem umowy cywilnoprawnej, w której właściciel nieruchomości przenosi jej własność na inną osobę, a w zamian nabywca zobowiązuje się do zapewnienia mu dożywotniego utrzymania. Umowa ta ma charakter odpłatny, ponieważ przekazanie nieruchomości następuje w zamian za określone świadczenia. Uregulowana jest w ramach ustawy Kodeks cywilny[1] (art. 908 i nast.).

Zakres obowiązków osoby, która nabywa nieruchomość, może być różny i zależy od ustaleń stron. W praktyce najczęściej obejmuje on przyjęcie dożywotnika jako domownika, zapewnienie mu wyżywienia, ubrania, mieszkania, opieki w chorobie oraz pokrycie kosztów pogrzebu. Strony mogą jednak szczegółowo określić w umowie, jakie obowiązki będą spoczywać na nabywcy nieruchomości.

Umowa dożywocia musi zostać zawarta w formie aktu notarialnego. Dopiero wówczas dochodzi do skutecznego przeniesienia własności nieruchomości oraz powstania obowiązków po stronie nabywcy.

Jakie prawa przysługują dożywotnikowi?

Osoba przekazująca nieruchomość w ramach umowy dożywocia, nazywana dożywotnikiem, zachowuje określone prawa wobec nabywcy. Przede wszystkim ma prawo do utrzymania zgodnie z ustaleniami zawartymi w umowie. W praktyce oznacza to, że nabywca nieruchomości musi zapewnić jej odpowiednie warunki życia. Jeżeli strony nie określą szczegółowo zakresu świadczeń w umowie, przepisy przewidują standardowy zakres obowiązków. Obejmuje on między innymi zapewnienie mieszkania, wyżywienia, opieki oraz pomocy w chorobie, a także wyprawienie pogrzebu.

Celem świadczeń wynikających z umowy dożywocia jest zaspokojenie podstawowych potrzeb życiowych osoby uprawnionej w takim stopniu, aby nie była ona zmuszona do poszukiwania innych źródeł utrzymania. Przepisy nie wymagają jednak, aby poziom życia dożywotnika był identyczny z tym, jaki prowadził przed zawarciem umowy.

W sytuacji, gdy relacje między stronami ulegną pogorszeniu i wspólne zamieszkiwanie stanie się niemożliwe, dożywotnik może wystąpić do sądu o zmianę treści umowy. Sąd może wówczas zamienić obowiązek osobistej opieki na obowiązek wypłacania dożywotniej renty. Z roszczeniem o zamianę dożywocia na rentę może wystąpić zarówno nabywca nieruchomości, jak i dożywotnik, a także osoba bliska, na rzecz której ustanowiono dożywocie. Renta może przyjąć formę świadczenia pieniężnego albo świadczenia w postaci rzeczy oznaczonych co do gatunku.

Dlaczego umowa dożywocia jest uznawana za bezpieczną?

Jednym z najważniejszych powodów, dla których osoby decydują się na zawarcie umowy dożywocia, jest wysoki poziom zabezpieczenia interesów osoby przekazującej nieruchomość. W przeciwieństwie do darowizny, w której przekazanie majątku następuje bez żadnych świadczeń w zamian, umowa dożywocia wiąże się z konkretnymi obowiązkami po stronie nabywcy.

Dzięki temu osoba przekazująca nieruchomość nie pozostaje bez ochrony prawnej. Jeżeli nabywca nie wywiązuje się ze swoich obowiązków, dożywotnik może dochodzić swoich praw przed sądem. W skrajnych przypadkach możliwe jest nawet rozwiązanie umowy dożywocia przez sąd.

Istotną zaletą tego rozwiązania jest także to, że umowa dożywocia nie jest traktowana jak darowizna przy obliczaniu zachowku. Oznacza to, że przekazana nieruchomość co do zasady nie jest doliczana do masy spadkowej przy ustalaniu roszczeń o zachowek, co może ograniczyć przyszłe konflikty rodzinne.

Kiedy warto rozważyć zawarcie umowy dożywocia?

Umowa dożywocia jest szczególnie korzystnym rozwiązaniem dla osób starszych, które chcą przekazać nieruchomość dzieciom lub innym bliskim osobom, a jednocześnie mieć pewność, że będą miały zapewnioną opiekę oraz odpowiednie warunki życia.

Rozwiązanie to sprawdza się również w sytuacji, gdy właściciel nieruchomości obawia się sporów spadkowych w przyszłości. Przeniesienie własności nieruchomości w drodze umowy dożywocia pozwala na wcześniejsze uregulowanie sytuacji majątkowej i często ogranicza ryzyko konfliktów pomiędzy potencjalnymi spadkobiercami. Umowa ta bywa także stosowana w relacjach pomiędzy osobami niespokrewnionymi, na przykład gdy osoba starsza przekazuje nieruchomość osobie, która faktycznie sprawuje nad nią opiekę.

O czym warto pamiętać przed zawarciem umowy?

Decyzja o zawarciu umowy dożywocia powinna być dobrze przemyślana, ponieważ prowadzi do trwałego przeniesienia własności nieruchomości. Po podpisaniu aktu notarialnego nabywca staje się właścicielem nieruchomości, a dożywotnik uzyskuje jedynie uprawnienia wynikające z umowy.

Z tego względu niezwykle istotne jest precyzyjne określenie obowiązków nabywcy oraz praw osoby przekazującej nieruchomość. Dobrze przygotowana umowa powinna szczegółowo regulować kwestie związane z zakresem opieki, możliwością korzystania z nieruchomości oraz ewentualnymi sytuacjami konfliktowymi.

Podsumowanie –umowa dożywocia u notariusza (Tczew)

Przed podpisaniem umowy warto dokładnie przeanalizować wszystkie konsekwencje prawne oraz skonsultować jej treść z notariuszem lub prawnikiem. Odpowiednie przygotowanie dokumentu może zapewnić osobie przekazującej nieruchomość poczucie bezpieczeństwa oraz uniknąć wielu problemów w przyszłości.

Jeżeli szukasz notariusza (Tczew) do pomocy prawnej w zakresie umowy dożywocia – skontaktuj się z naszą kancelarią.

Kontakt w zakresie pomocy w umowie dożywocia

Notariusz Tczew | Kancelaria notarialna Cejrowska

Juliusza Słowackiego 5/3, 83-110 Tczew

+48 58 530 01 33 / +48 58 530 01 34 / +48 506 073 093

kancelaria@cejrowska.pl

[1] Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t.j. Dz. U. z 2025 r. poz. 1071 z późn. zm.).