Blog

Podpisanie aktu notarialnego stanowi kluczowy moment wielu czynności prawnych, zwłaszcza w obrocie nieruchomościami. To właśnie w tej chwili dochodzi do skutecznego przeniesienia własności lub ustanowienia określonych praw. Zdarzają się jednak sytuacje, w których jedna ze stron – mimo wcześniejszych ustaleń – odmawia podpisania aktu notarialnego. Taka sytuacja może prowadzić do poważnych konsekwencji prawnych i finansowych, a sposób postępowania zależy przede wszystkim od tego, na jakim etapie znajduje się dana transakcja oraz jakie zobowiązania zostały wcześniej podjęte.

Znaczenie etapu, na którym dochodzi do odmowy

Ocena sytuacji wymaga w pierwszej kolejności ustalenia, czy strony były już związane jakąkolwiek umową, w szczególności umową przedwstępną. Jeżeli nie doszło do wcześniejszych formalnych ustaleń, odmowa podpisania aktu notarialnego co do zasady nie rodzi odpowiedzialności prawnej – strony mogą swobodnie wycofać się z negocjacji. Ewentualną podstawę odpowiedzialności może stanowić jednak art. 72 § 2 ustawy Kodeks cywilny, wedle którego strona, która rozpoczęła lub prowadziła negocjacje z naruszeniem dobrych obyczajów, w szczególności bez zamiaru zawarcia umowy, jest obowiązana do naprawienia szkody, jaką druga strona poniosła przez to, że liczyła na zawarcie umowy.

Inaczej wygląda sytuacja, gdy wcześniej została zawarta umowa przedwstępna, która określała obowiązek zawarcia umowy przyrzeczonej. Wówczas odmowa podpisania aktu notarialnego może stanowić naruszenie zobowiązania i otwiera drogę do dochodzenia roszczeń przez drugą stronę.

Rola umowy przedwstępnej i jej forma

Kluczowe znaczenie ma forma, w jakiej zawarto umowę przedwstępną. Jeżeli została ona sporządzona w formie aktu notarialnego, strona uprawniona może dochodzić przed sądem zawarcia umowy przyrzeczonej. W praktyce oznacza to możliwość uzyskania orzeczenia, które zastępuje oświadczenie woli strony odmawiającej podpisania aktu.

W przypadku umowy przedwstępnej zawartej w zwykłej formie pisemnej zakres ochrony jest węższy. Strona poszkodowana może wówczas domagać się odszkodowania za poniesione straty, ale nie może zmusić drugiej strony do zawarcia umowy końcowej.

Dochodzenie zawarcia umowy przed sądem

Jeżeli istnieje możliwość dochodzenia zawarcia umowy przyrzeczonej, konieczne jest wystąpienie na drogę sądową. Sąd, po przeanalizowaniu sprawy, może wydać wyrok zastępujący oświadczenie woli strony uchylającej się od podpisania aktu notarialnego.

Taki wyrok stanowi podstawę do dokonania wpisu w księdze wieczystej nieruchomości i wywołuje skutki analogiczne do aktu notarialnego. Jest to jednak rozwiązanie czasochłonne i wymaga przeprowadzenia pełnego postępowania dowodowego.

Roszczenia odszkodowawcze i zadatek

W sytuacji, gdy nie ma możliwości dochodzenia zawarcia umowy, istotne znaczenie mają postanowienia dotyczące zadatku lub zaliczki. Jeżeli przy zawarciu umowy przedwstępnej został wręczony zadatek, jego funkcja polega na zabezpieczeniu wykonania umowy.

W przypadku odmowy zawarcia umowy przez jedną ze stron druga strona może – co do zasady – zatrzymać zadatek lub żądać jego zwrotu w podwójnej wysokości. Jest to jedno z najczęściej stosowanych zabezpieczeń w praktyce obrotu nieruchomościami. Niezależnie od tego możliwe jest również dochodzenie odszkodowania na zasadach ogólnych, obejmującego rzeczywiste straty poniesione w związku z niewykonaniem umowy.

Przyczyny odmowy i ich znaczenie prawne

Nie każda odmowa podpisania aktu notarialnego jest bezpodstawna. Zdarza się, że wynika ona z ujawnienia istotnych wad prawnych lub faktycznych nieruchomości, które wcześniej nie były znane. Może to dotyczyć na przykład nieuregulowanego stanu prawnego, obciążeń czy błędów w dokumentacji.

W takich sytuacjach odmowa może być uzasadniona i nie musi prowadzić do odpowiedzialności odszkodowawczej. Każdorazowo konieczna jest ocena okoliczności konkretnej sprawy oraz ustalenie, czy doszło do naruszenia zobowiązania.

Znaczenie negocjacji i próby polubownego rozwiązania

Zanim sprawa trafi do sądu, warto rozważyć próbę polubownego rozwiązania sporu. W wielu przypadkach odmowa podpisania aktu wynika z nieporozumień, które można wyjaśnić na drodze negocjacji.

Zmiana warunków umowy, przesunięcie terminu czy doprecyzowanie niektórych postanowień mogą doprowadzić do osiągnięcia porozumienia i uniknięcia długotrwałego postępowania sądowego.

Trzeba przy tym jednak wskazać także, że notariusz nie ma możliwości zmuszenia strony do podpisania aktu notarialnego. Jego rola ogranicza się do sporządzenia dokumentu oraz czuwania nad zgodnością czynności z prawem. Odpowiedzialność za rozwiązanie sporu spoczywa na stronach, które mogą dochodzić swoich praw na drodze sądowej lub w drodze negocjacji.

Podsumowanie – zawarcie umowy u notariusza (Tczew)

Odmowa podpisania aktu notarialnego przez jedną ze stron może mieć różne konsekwencje w zależności od wcześniejszych ustaleń i formy zawartych umów. Kluczowe znaczenie ma istnienie umowy przedwstępnej oraz jej forma, która decyduje o możliwościach dochodzenia roszczeń.

W praktyce możliwe jest zarówno żądanie zawarcia umowy przed sądem, jak i dochodzenie odszkodowania lub skorzystanie z mechanizmu zadatku. Każda sytuacja wymaga jednak indywidualnej analizy, a w wielu przypadkach najlepszym rozwiązaniem pozostaje próba osiągnięcia porozumienia między stronami bez konieczności angażowania sądu. Jeżeli szukasz notariusza (Tczew) do pomocy prawnej w zakresie zawarcia umowy w formie aktu notarialnego – skontaktuj się z naszą kancelarią.

Kontakt w zakresie pomocy w zawarciu umowy w formie aktu notarialnego u notariusza

Notariusz Tczew | Kancelaria notarialna Cejrowska

ul. Juliusza Słowackiego 5/3, 83-110 Tczew

+48 58 530 01 33 / +48 58 530 01 34 / +48 506 073 093

kancelaria@cejrowska.pl