Blog

Kwestia rozporządzania nieruchomością w małżeństwie bardzo często budzi wątpliwości, zwłaszcza gdy jeden z małżonków chce samodzielnie dokonać sprzedaży, darowizny lub innej formy przeniesienia własności. Odpowiedź na pytanie, czy jest to możliwe bez zgody współmałżonka, zależy przede wszystkim od ustroju majątkowego panującego w małżeństwie oraz od tego, do jakiego majątku należy dana nieruchomość.

Znaczenie ustroju majątkowego małżeńskiego

W polskim systemie prawnym podstawowym ustrojem majątkowym jest wspólność ustawowa, która powstaje z chwilą zawarcia małżeństwa. Obejmuje ona co do zasady wszystkie składniki majątkowe nabyte w trakcie trwania małżeństwa, w tym również nieruchomości.

Jeżeli między małżonkami istnieje wspólność majątkowa, nieruchomość nabyta w czasie jej trwania wchodzi do majątku wspólnego. W takiej sytuacji co do zasady żaden z małżonków nie może samodzielnie nią rozporządzać w sposób dowolny, ponieważ nie jest jej wyłącznym właścicielem.

Inaczej wygląda sytuacja w przypadku rozdzielności majątkowej. Jeżeli nieruchomość należy do majątku osobistego jednego z małżonków, co do zasady może on nią samodzielnie rozporządzać bez konieczności uzyskiwania zgody drugiej strony.

Obowiązek uzyskania zgody współmałżonka

W przypadku nieruchomości wchodzącej w skład majątku wspólnego konieczna jest zgoda drugiego małżonka na dokonanie czynności prawnej prowadzącej do jej zbycia lub obciążenia. Dotyczy to w szczególności sprzedaży, darowizny, zamiany czy też ustanowienia hipoteki.

Zgoda ta musi być wyrażona w odpowiedniej formie, najczęściej w formie aktu notarialnego, ponieważ sama czynność dotycząca nieruchomości również wymaga tej formy. Brak zgody nie zawsze oznacza automatyczną nieważność czynności, ale powoduje jej tzw. bezskuteczność zawieszoną.

Czym jest bezskuteczność zawieszona?

Jeżeli jeden z małżonków dokona czynności bez wymaganej zgody drugiego, czynność ta nie jest od razu definitywnie nieważna. Jej skuteczność zależy od tego, czy drugi małżonek ją potwierdzi. Do momentu potwierdzenia mamy do czynienia z bezskutecznością zawieszoną.

Drugi małżonek może wyrazić zgodę już po dokonaniu czynności. Jeżeli to zrobi, czynność staje się w pełni skuteczna od momentu jej dokonania. Jeżeli natomiast odmówi potwierdzenia, czynność nie wywoła skutków prawnych.

Skutki braku zgody współmałżonka

Brak zgody współmałżonka może prowadzić do poważnych konsekwencji zarówno dla stron transakcji, jak i dla samego nabywcy nieruchomości. W sytuacji, gdy zgoda nie zostanie udzielona, umowa nie doprowadzi do skutecznego przeniesienia własności.

Dla osoby trzeciej, która nabywa nieruchomość, oznacza to istotne ryzyko prawne. Może się okazać, że mimo zawarcia aktu notarialnego nie stanie się ona właścicielem nieruchomości. W praktyce notariusze wymagają zatem udziału obojga małżonków lub przedstawienia odpowiednich dokumentów potwierdzających brak konieczności uzyskania zgody.

Wyjątki od obowiązku uzyskania zgody

Istnieją sytuacje, w których zgoda współmałżonka nie jest wymagana. Dotyczy to przede wszystkim nieruchomości należących do majątku osobistego jednego z małżonków. Do majątku osobistego mogą należeć na przykład nieruchomości nabyte przed zawarciem małżeństwa, otrzymane w drodze darowizny lub dziedziczenia, o ile darczyńca lub spadkodawca nie postanowił inaczej.

W takich przypadkach właściciel może samodzielnie decydować o losach nieruchomości, w tym ją sprzedać lub darować bez konieczności uzyskiwania zgody współmałżonka.

Wymóg uzyskania zgody współmałżonka ma na celu ochronę interesów obu stron małżeństwa. Nieruchomość często stanowi najważniejszy składnik majątku wspólnego, dlatego ustawodawca wprowadza mechanizmy zapobiegające jej niekontrolowanemu zbyciu przez jednego z małżonków.

Jednocześnie przepisy chronią także bezpieczeństwo obrotu prawnego, nakładając na uczestników transakcji obowiązek dochowania należytej staranności. W praktyce oznacza to konieczność dokładnego ustalenia stanu prawnego nieruchomości oraz ustroju majątkowego małżonków.

Podsumowanie – sprzedaż nieruchomości przez małżonków u notariusza (Tczew)

Przekazanie nieruchomości bez zgody współmałżonka jest co do zasady niedopuszczalne, jeżeli nieruchomość należy do majątku wspólnego. Taka czynność może okazać się bezskuteczna, a w konsekwencji nie doprowadzić do przeniesienia własności.

Kluczowe znaczenie ma więc ustalenie, czy dana nieruchomość wchodzi w skład majątku wspólnego, czy osobistego. W pierwszym przypadku zgoda drugiego małżonka jest niezbędna, w drugim co do zasady nie. Niedochowanie tych zasad wiąże się z poważnymi konsekwencjami prawnymi, zarówno dla stron czynności, jak i dla osób trzecich uczestniczących w obrocie nieruchomościami. Jeżeli szukasz notariusza (Tczew) do pomocy prawnej w zakresie sprzedaży nieruchomości z majątku wspólnego małżeńskiego – skontaktuj się z naszą kancelarią.

Kontakt w zakresie pomocy w sprzedaży nieruchomości z majątku wspólnego małżonków

Notariusz Tczew | Kancelaria notarialna Cejrowska

ul. Juliusza Słowackiego 5/3, 83-110 Tczew

+48 58 530 01 33 / +48 58 530 01 34 / +48 506 073 093

kancelaria@cejrowska.pl