Blog

W praktyce obrotu nieruchomościami dość często pojawia się problem dostępu do drogi publicznej. Zdarza się, że działka jest położona w taki sposób, że nie ma bezpośredniego dojazdu do drogi, a jedyny możliwy przejazd prowadzi przez teren należący do sąsiada. W takich sytuacjach rozwiązaniem prawnym może być służebność gruntowa, a w szczególności tzw. droga konieczna. Warto więc wyjaśnić, co to jest służebność gruntowa, kiedy powstaje konieczność jej ustanowienia oraz jakie koszty mogą się z tym wiązać.

Służebność gruntowa – co to jest?

Służebność gruntowa w skrócie to ograniczone prawo rzeczowe polegające na tym, że właściciel jednej nieruchomości może w określonym zakresie korzystać z nieruchomości należącej do innej osoby. Najczęściej dotyczy to właśnie możliwości przejazdu lub przechodu przez działkę sąsiada. Jak wskazuje bowiem art. 285 § 1 ustawy Kodeks cywilny[1], nieruchomość można obciążyć na rzecz właściciela innej nieruchomości (nieruchomości władnącej) prawem, którego treść polega bądź na tym, że właściciel nieruchomości władnącej może korzystać w oznaczonym zakresie z nieruchomości obciążonej, bądź na tym, że właściciel nieruchomości obciążonej zostaje ograniczony w możności dokonywania w stosunku do niej określonych działań, bądź też na tym, że właścicielowi nieruchomości obciążonej nie wolno wykonywać określonych uprawnień, które mu względem nieruchomości władnącej przysługują na podstawie przepisów o treści i wykonywaniu własności (służebność gruntowa).

W praktyce oznacza to, że jedna nieruchomość – tzw. nieruchomość władnąca – uzyskuje określone uprawnienia względem innej nieruchomości, nazywanej nieruchomością obciążoną. Właściciel tej drugiej musi tolerować określony sposób korzystania z jego gruntu. Służebność może polegać na przejeździe, przechodzie, przeprowadzeniu mediów lub innych podobnych uprawnieniach.

Służebność gruntowa jest ustanawiana w formie aktu notarialnego i wpisywana do księgi wieczystej, dzięki czemu obowiązuje również kolejnych właścicieli nieruchomości.

Droga konieczna – na czym polega?

Jednym z najczęściej spotykanych rodzajów służebności jest droga konieczna. Wiele osób zastanawia się więc, droga konieczna na czym polega i kiedy można się o nią ubiegać.

Droga konieczna polega na zapewnieniu właścicielowi nieruchomości dostępu do drogi publicznej poprzez możliwość przejazdu lub przechodu przez działkę należącą do innego właściciela. Taka sytuacja występuje przede wszystkim wtedy, gdy działka jest tzw. działką „zamkniętą”, czyli nie ma bezpośredniego dostępu do drogi publicznej.

Dostęp do drogi jest niezwykle istotny, ponieważ bez niego korzystanie z nieruchomości może być w praktyce bardzo utrudnione lub nawet niemożliwe. Problem dotyczy zwłaszcza działek budowlanych lub rolnych powstałych w wyniku podziału większych gruntów, gdy jedna z nowo wydzielonych działek pozostaje bez drogi dojazdowej.

Droga konieczna może być ustanowiona w drodze porozumienia pomiędzy właścicielami nieruchomości, ale jeżeli strony nie mogą dojść do porozumienia, możliwe jest również ustanowienie jej przez sąd.

Kiedy trzeba ustanowić służebność gruntową?

Wiele osób zadaje pytanie: kiedy trzeba ustanowić służebność gruntową? Najczęściej dzieje się tak w sytuacji, gdy nieruchomość nie ma odpowiedniego dostępu do drogi publicznej lub dostęp ten jest bardzo utrudniony.

Brak dostępu do drogi może mieć różne przyczyny. Często wynika on z nieprawidłowego podziału działek w przeszłości albo ze zmiany układu własności gruntów. Zdarza się również, że działka ma formalny dostęp do drogi, ale jest on praktycznie niemożliwy do wykorzystania, na przykład ze względu na ukształtowanie terenu.

W takich przypadkach właściciel nieruchomości może wystąpić do sąsiada z propozycją ustanowienia służebności drogi koniecznej. Jeżeli strony osiągną porozumienie, służebność może zostać ustanowiona umownie u notariusza. Jeżeli natomiast sąsiad nie wyraża zgody, właściciel nieruchomości pozbawionej dostępu do drogi może złożyć wniosek do sądu o ustanowienie drogi koniecznej.

Sąd rozpatrując sprawę bierze pod uwagę przede wszystkim interes społeczno-gospodarczy oraz to, aby droga była wytyczona w sposób najmniej uciążliwy dla właściciela nieruchomości obciążonej.

Ile kosztuje ustanowienie drogi koniecznej?

Osoby rozważające takie rozwiązanie bardzo często zastanawiają się także, ile kosztuje ustanowienie drogi koniecznej. Koszty mogą być różne i zależą od sposobu ustanowienia służebności oraz wartości nieruchomości.

Jeżeli właściciele nieruchomości dojdą do porozumienia, konieczne jest sporządzenie aktu notarialnego. W takim przypadku trzeba liczyć się z kosztami notarialnymi oraz opłatą za wpis służebności do księgi wieczystej. Dodatkowo właściciel nieruchomości obciążonej zazwyczaj otrzymuje wynagrodzenie za ustanowienie służebności.

Wysokość takiego wynagrodzenia jest ustalana indywidualnie pomiędzy stronami i może zależeć między innymi od powierzchni zajętej pod drogę, stopnia ograniczenia korzystania z działki czy też wartości nieruchomości.

Jeżeli natomiast sprawa trafia do sądu, należy liczyć się z opłatą sądową od wniosku oraz ewentualnymi kosztami opinii biegłego, który może zostać powołany w celu wyznaczenia przebiegu drogi. W takiej sytuacji sąd również może przyznać właścicielowi nieruchomości obciążonej odpowiednie wynagrodzenie.

Podsumowanie – ustanowienie służebności gruntowej u notariusza (Tczew)

Odpowiadając na pytanie kiedy trzeba ustanowić służebność gruntową, można wskazać przede wszystkim sytuacje, w których działka nie ma odpowiedniego dostępu do drogi publicznej. Z kolei kwestia ile kosztuje ustanowienie drogi koniecznej zależy od wielu czynników, takich jak sposób ustanowienia służebności, wysokość wynagrodzenia dla właściciela nieruchomości obciążonej oraz ewentualne koszty postępowania sądowego.

Jeżeli szukasz notariusza (Tczew) do pomocy prawnej w zakresie drogi koniecznej– skontaktuj się z naszą kancelarią.

Kontakt w zakresie pomocy w ustanowieniu służebności gruntowej (drogi koniecznej)

Notariusz Tczew | Kancelaria notarialna Cejrowska

ul. Juliusza Słowackiego 5/3, 83-110 Tczew

+48 58 530 01 33 / +48 58 530 01 34 / +48 506 073 093

kancelaria@cejrowska.pl

[1] Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t.j. Dz. U. z 2025 r. poz. 1071 z późn. zm.).