Blog

Rynek nieruchomości rolnych w Polsce podlega szczególnym regulacjom prawnym. Wprowadzone przepisy mają przede wszystkim na celu ochronę gruntów rolnych oraz zapewnienie, aby były one wykorzystywane zgodnie ze swoim przeznaczeniem. Z tego względu zakup nieruchomości rolnej warunki są bardziej restrykcyjne niż w przypadku standardowych działek budowlanych czy lokali mieszkalnych.

Zakup nieruchomości rolnej – jakie obowiązują warunki?

Zasadą jest, że nieruchomości rolne powinny trafiać przede wszystkim do osób prowadzących działalność rolniczą. Ograniczenia dotyczą zarówno powierzchni gruntów, jak i statusu nabywcy. W praktyce oznacza to, że nie każda osoba może swobodnie kupić ziemię rolną, a niektóre transakcje wymagają spełnienia dodatkowych wymogów formalnych.

Warto przy tym pamiętać, że szczegółowe regulacje dotyczące obrotu ziemią rolną wynikają przede wszystkim z przepisów o kształtowaniu ustroju rolnego[1]. Ich celem jest przeciwdziałanie nadmiernej koncentracji gruntów oraz zapewnienie stabilnego rozwoju gospodarstw rolnych.

Każdy może kupić nieruchomość rolną, jeśli jej powierzchnia użytków rolnych nie przekracza 0,3 ha. Nie ma obowiązku prowadzenia na niej działalności rolniczej – można ją wykorzystać w dowolny sposób. W zakresie zaś działek od 0,3 ha do 0,999 ha – z prawem pierwokupu KOWR - również w tym przedziale możliwy jest zakup przez osobę niebędącą rolnikiem. Trzeba jednak pamiętać, że KOWR ma prawo pierwokupu takiej nieruchomości. Od 1 ha wzwyż konieczne jest zaś uzyskanie zgody Dyrektora Generalnego KOWR.

Kto może kupić działkę rolną?

Jednym z najczęściej zadawanych pytań jest to, kto może kupić działkę rolną. Zasadniczo podstawową grupą uprawnioną do nabywania nieruchomości rolnych są rolnicy indywidualni. Za rolnika indywidualnego uważa się osobę, która: jest właścicielem, nieruchomości rolnych, których łączna powierzchnia nie przekracza 300 ha (może być też użytkownikiem wieczystym, samoistnym posiadaczem lub dzierżawcą takich nieruchomości), posiada kwalifikacje rolnicze, co najmniej od 5 lat mieszka w gminie, w której jest położona jedna z nieruchomości rolnych, które wchodzą w skład gospodarstwa rolnego i prowadzi przez ten okres osobiście gospodarstwo rolne.

Rolnik indywidualny może nabywać grunty rolne w celu prowadzenia działalności rolniczej, jednak także w jego przypadku istnieją pewne ograniczenia dotyczące maksymalnej powierzchni gospodarstwa rolnego. Przepisy mają zapobiegać nadmiernej koncentracji gruntów w rękach jednego właściciela.

W niektórych sytuacjach działkę rolną mogą nabyć także inne osoby. Dotyczy to między innymi przypadków dziedziczenia, darowizny w najbliższej rodzinie lub nabycia niewielkich działek rolnych o małej powierzchni. W takich sytuacjach przepisy przewidują pewne wyjątki od ogólnych zasad.

W praktyce oznacza to, że osoba niebędąca rolnikiem również może stać się właścicielem gruntu rolnego, jednak często wymaga to spełnienia dodatkowych warunków lub uzyskania odpowiedniej zgody właściwego organu.

Kiedy nie można nabyć gospodarstwa rolnego?

Istnieją również sytuacje, w których przepisy wyraźnie ograniczają możliwość nabycia gruntów rolnych. Dlatego wiele osób zastanawia się, kiedy nie można nabyć gospodarstwa rolnego.

Do takiej sytuacji może dojść przede wszystkim wtedy, gdy nabywca nie spełnia ustawowych warunków dotyczących prowadzenia działalności rolniczej, a jednocześnie nie zachodzą żadne wyjątki przewidziane w przepisach. W takich przypadkach transakcja może zostać zakwestionowana lub wymagać dodatkowej zgody odpowiednich instytucji.

Ograniczenia mogą również dotyczyć powierzchni gospodarstwa rolnego. Jeżeli nabycie kolejnej nieruchomości doprowadziłoby do przekroczenia dopuszczalnej wielkości gospodarstwa, transakcja może nie zostać zatwierdzona.

Istnieje kilka sposobów na nabycie ziemi rolnej bez posiadania statusu rolnika indywidualnego, np.:

uzyskanie zgody KOWR,
zakup w drodze licytacji komorniczej,
nabycie działki o powierzchni do 1 ha.

Wyjątki od ograniczeń w obrocie ziemią rolną

Choć przepisy dotyczące obrotu gruntami rolnymi są stosunkowo restrykcyjne, przewidują także szereg wyjątków. W wielu sytuacjach możliwe jest nabycie nieruchomości rolnej mimo niespełnienia podstawowych warunków.

Wyjątki dotyczą między innymi nabycia nieruchomości przez osoby bliskie dotychczasowego właściciela, a także przypadków związanych z dziedziczeniem. Dzięki temu możliwe jest przekazywanie gospodarstw rolnych w ramach rodziny bez konieczności spełniania wszystkich wymogów przewidzianych dla innych nabywców.

Zgoda KOWR nie jest potrzebna m.in. przy nabyciu nieruchomości:

przez osoby bliskie właściciela (np. członków rodziny),
w wyniku zniesienia współwłasności, podziału majątku po rozwodzie lub działu spadku,
w postępowaniu egzekucyjnym lub upadłościowym,
w związku z podziałem lub łączeniem spółek,
w wyniku przekształcenia działalności gospodarczej lub spółki cywilnej w spółkę handlową.

W praktyce oznacza to, że choć warunki zakupu nieruchomości rolnej są stosunkowo rygorystyczne, wiele zależy od konkretnej sytuacji prawnej nieruchomości oraz relacji pomiędzy stronami transakcji.

Podsumowanie – zakup nieruchomości rolnej u notariusza (Tczew)

Zakup gruntów rolnych w Polsce podlega szczególnym regulacjom mającym na celu ochronę ziemi rolnej oraz wspieranie rozwoju gospodarstw rolnych. Dlatego to, kto może kupić działkę rolną zależy przede wszystkim od spełnienia określonych wymogów dotyczących statusu nabywcy oraz sposobu wykorzystania nieruchomości.

Warto również pamiętać, że istnieją sytuacje, kiedy nie można nabyć gospodarstwa rolnego - zwłaszcza gdy nabywca nie spełnia ustawowych warunków lub gdy transakcja mogłaby prowadzić do nadmiernej koncentracji gruntów. Jednocześnie przepisy przewidują różne wyjątki, które pozwalają na nabycie ziemi rolnej w szczególnych okolicznościach, na przykład w ramach najbliższej rodziny.

Jeżeli szukasz notariusza (Tczew) do pomocy prawnej w zakresie zakupu nieruchomości rolnej – skontaktuj się z naszą kancelarią.

Kontakt w zakresie pomocy przy zakupie nieruchomości rolnej

Notariusz Tczew | Kancelaria notarialna Cejrowska

ul. Juliusza Słowackiego 5/3, 83-110 Tczew

+48 58 530 01 33 / +48 58 530 01 34 / +48 506 073 093

kancelaria@cejrowska.pl

[1] Ustawa z dnia 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego (t.j. Dz. U. z 2025 r. poz. 1653).