Blog

Współwłasność nieruchomości jest sytuacją bardzo częstą w praktyce. Powstaje najczęściej w wyniku dziedziczenia czy też np. wspólnego zakupu nieruchomości przez kilka osób. Zdarza się jednak, że z czasem dalsze wspólne zarządzanie nieruchomością staje się trudne albo wręcz niemożliwe. W takiej sytuacji jednym z rozwiązań jest zniesienie współwłasności. Procedura ta pozwala na definitywne zakończenie wspólnego prawa do nieruchomości i ustalenie, kto stanie się jej wyłącznym właścicielem lub w jaki sposób zostanie ona podzielona.

Na czym polega zniesienie współwłasności nieruchomości?

Zniesienie współwłasności polega na zakończeniu stanu, w którym jedna nieruchomość należy do kilku osób jednocześnie. Każdy ze współwłaścicieli posiada określony udział w prawie własności, jednak w praktyce często trudno jest korzystać z nieruchomości bez konfliktów lub rozbieżności interesów.

Zgodnie z przepisami Kodeksu cywilnego[1], każdy współwłaściciel ma prawo żądać zniesienia współwłasności. Co istotne, nie jest konieczna zgoda wszystkich pozostałych współwłaścicieli na rozpoczęcie takiej procedury. Jeśli nie ma możliwości osiągnięcia porozumienia, sprawę może rozstrzygnąć sąd.

Zniesienie współwłasności może nastąpić na kilka sposobów. W praktyce najczęściej dochodzi do fizycznego podziału nieruchomości pomiędzy współwłaścicieli, przyznania całej nieruchomości jednej osobie z obowiązkiem spłaty pozostałych współwłaścicieli albo sprzedaży nieruchomości i podziału uzyskanych środków pomiędzy wszystkie uprawnione osoby.

Zniesienie współwłasności u notariusza – kiedy jest możliwe?

Najprostszą i najszybszą drogą zniesienia współwłasności jest zawarcie umowy pomiędzy wszystkimi współwłaścicielami w formie aktu notarialnego. Warunkiem takiego rozwiązania jest pełna zgoda wszystkich stron co do sposobu podziału nieruchomości.

W akcie notarialnym współwłaściciele określają, czy nieruchomość zostanie podzielona, czy też przypadnie w całości jednej osobie. Możliwe jest także ustalenie spłat lub dopłat pomiędzy stronami. Notariusz sporządza odpowiedni dokument, a następnie składa wniosek o zmianę wpisów w księdze wieczystej.

Rozwiązanie to jest szczególnie korzystne, ponieważ pozwala uniknąć długotrwałego postępowania sądowego. Cała procedura może zostać przeprowadzona nawet w ciągu jednego dnia, o ile wszystkie dokumenty są przygotowane wcześniej.

Zniesienie współwłasności przez sąd

Jeżeli współwłaściciele nie są w stanie dojść do porozumienia, konieczne jest skierowanie sprawy do sądu. W takim przypadku jeden ze współwłaścicieli składa wniosek o zniesienie współwłasności do sądu rejonowego właściwego dla miejsca położenia nieruchomości.

Postępowanie sądowe ma charakter nieprocesowy, a sąd rozstrzyga o sposobie zniesienia współwłasności, biorąc pod uwagę interes wszystkich stron oraz możliwość racjonalnego podziału nieruchomości. Często w takich sprawach powoływany jest biegły, który przygotowuje opinię dotyczącą wartości nieruchomości lub możliwości jej podziału. Postępowanie sądowe może trwać znacznie dłużej niż zawarcie umowy u notariusza. W zależności od stopnia skomplikowania sprawy oraz liczby uczestników postępowania może ono potrwać od kilku miesięcy do nawet kilku lat.

Jakie dokumenty są potrzebne?

Aby przeprowadzić procedurę zniesienia współwłasności, konieczne jest przygotowanie odpowiednich dokumentów. Podstawowym dokumentem jest aktualny odpis z księgi wieczystej nieruchomości, który potwierdza stan prawny oraz wskazuje wszystkich współwłaścicieli.

Niezbędny może być także dokument potwierdzający nabycie udziału w nieruchomości, na przykład akt notarialny zakupu, postanowienie sądu o stwierdzeniu nabycia spadku lub akt poświadczenia dziedziczenia. W przypadku podziału nieruchomości gruntowej potrzebne mogą być również dokumenty geodezyjne, w tym mapa z projektem podziału. Jeżeli sprawa trafia do sądu, konieczne jest także przygotowanie wniosku o zniesienie współwłasności wraz z opisem proponowanego sposobu podziału oraz wskazaniem wszystkich uczestników postępowania.

Zmiana stanu prawnego nieruchomości po zniesieniu współwłasności powinna znaleźć odzwierciedlenie także w dokumentach dotyczących jej ubezpieczenia. Umowa ubezpieczenia zawierana jest bowiem na rzecz określonego właściciela lub współwłaścicieli i dotyczy konkretnego mienia.

Koszty zniesienia współwłasności

Koszty zniesienia współwłasności zależą przede wszystkim od wybranej drogi postępowania oraz wartości nieruchomości. W przypadku umowy zawartej u notariusza podstawowym kosztem jest taksa notarialna, której wysokość uzależniona jest od wartości nieruchomości lub udziału podlegającego podziałowi. Do tego dochodzą opłaty sądowe za wpis zmian w księdze wieczystej oraz podatek od czynności cywilnoprawnych w przypadku spłat lub dopłat między współwłaścicielami.

Jeżeli sprawa trafia do sądu, konieczne jest uiszczenie opłaty od wniosku. Standardowa opłata wynosi 1000 zł, jednak w przypadku zgodnego projektu podziału przygotowanego przez wszystkich współwłaścicieli opłata ta jest niższa i wynosi 300 zł. Dodatkowo mogą pojawić się koszty opinii biegłego, które często wynoszą od kilkuset do kilku tysięcy złotych. Wreszcie, o kosztach rozstrzyga także sąd w postanowieniu kończącym postępowanie.

Dlaczego warto uregulować współwłasność?

Zniesienie współwłasności pozwala na jasne określenie praw do nieruchomości i wyeliminowanie potencjalnych konfliktów. Dzięki temu właściciel może samodzielnie podejmować decyzje dotyczące swojej nieruchomości, bez konieczności uzgadniania ich z innymi współwłaścicielami. W praktyce często jest to jedyny sposób na uporządkowanie sytuacji prawnej nieruchomości i uniknięcie długotrwałych sporów pomiędzy współwłaścicielami.

Podsumowanie – zniesienie współwłasności u notariusza (Tczew)

Utrzymywanie współwłasności przez długi czas może prowadzić do licznych sporów dotyczących sposobu korzystania z nieruchomości, ponoszenia kosztów utrzymania czy podejmowania decyzji dotyczących sprzedaży lub remontu.

Jeżeli szukasz notariusza (Tczew) do pomocy prawnej w zakresie zniesienia współwłasności – skontaktuj się z naszą kancelarią.

Kontakt w zakresie pomocy w zniesieniu współwłasności nieruchomości

Notariusz Tczew | Kancelaria notarialna Cejrowska

Juliusza Słowackiego 5/3, 83-110 Tczew

+48 58 530 01 33 / +48 58 530 01 34 / +48 506 073 093

kancelaria@cejrowska.pl

[1] Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t.j. Dz. U. z 2025 r. poz. 1071 z późn. zm.).