Blog

Przekazanie nieruchomości członkowi rodziny jeszcze za życia właściciela jest rozwiązaniem często stosowanym w praktyce. Najczęściej rozważane są wówczas dwa mechanizmy prawne – darowizna oraz umowa dożywocia. Obie formy pozwalają na przeniesienie własności nieruchomości na inną osobę, jednak ich charakter prawny, skutki oraz poziom zabezpieczenia interesów dotychczasowego właściciela znacząco się różnią. Wybór odpowiedniego rozwiązania powinien być poprzedzony analizą sytuacji rodzinnej, finansowej oraz oczekiwań stron.

Na czym polega darowizna nieruchomości?

Darowizna polega na nieodpłatnym przekazaniu określonego składnika majątku na rzecz innej osoby. Jak wskazuje art. 888 § 1 Kodeksu cywilnego[1] (dalej jako k.c.), przez umowę darowizny darczyńca zobowiązuje się do bezpłatnego świadczenia na rzecz obdarowanego kosztem swego majątku. W przypadku nieruchomości konieczne jest zawarcie umowy w formie aktu notarialnego. Z chwilą podpisania aktu własność nieruchomości przechodzi na obdarowanego, który staje się jej pełnoprawnym właścicielem. Jednakże umowa darowizny zawarta bez zachowania tej formy staje się ważna, jeżeli przyrzeczone świadczenie zostało spełnione.

Istotą darowizny jest jej nieodpłatny charakter. Oznacza to, że osoba przekazująca nieruchomość nie otrzymuje w zamian żadnego świadczenia. Darowizna jest rozwiązaniem stosunkowo prostym pod względem formalnym, jednak wiąże się z pewnymi konsekwencjami prawnymi. Przede wszystkim przekazana nieruchomość może być brana pod uwagę przy obliczaniu zachowku, co w przyszłości może prowadzić do roszczeń ze strony innych spadkobierców. Jednak trzeba pamiętać, że przy obliczaniu zachowku nie dolicza się do spadku drobnych darowizn, zwyczajowo w danych stosunkach przyjętych, ani dokonanych przed więcej niż dziesięciu laty, licząc wstecz od otwarcia spadku, darowizn na rzecz osób niebędących spadkobiercami albo uprawnionymi do zachowku (art. 994 § 1 k.c.).

Na czym polega umowa dożywocia?

Umowa dożywocia jest szczególnym rodzajem umowy cywilnoprawnej, która polega na przeniesieniu własności nieruchomości w zamian za zapewnienie zbywcy dożywotniego utrzymania. Podobnie jak w przypadku darowizny, umowa ta musi zostać zawarta w formie aktu notarialnego. Jak wskazuje art. 908 § 1 k.c. jeżeli w zamian za przeniesienie własności nieruchomości nabywca zobowiązał się zapewnić zbywcy dożywotnie utrzymanie (umowa o dożywocie), powinien on, w braku odmiennej umowy, przyjąć zbywcę jako domownika, dostarczać mu wyżywienia, ubrania, mieszkania, światła i opału, zapewnić mu odpowiednią pomoc i pielęgnowanie w chorobie oraz sprawić mu własnym kosztem pogrzeb odpowiadający zwyczajom miejscowym.

W ramach umowy dożywocia osoba, która otrzymuje nieruchomość, zobowiązuje się zatem do zapewnienia zbywcy określonej opieki. Zakres obowiązków może zostać szczegółowo określony w treści umowy. Najważniejszą cechą tej umowy jest jej odpłatny charakter. W zamian za przekazanie nieruchomości nabywca zobowiązuje się bowiem do konkretnych świadczeń wobec dożywotnika. Dzięki temu rozwiązanie to jest często postrzegane jako forma zabezpieczenia osoby starszej na przyszłość.

Najważniejsze różnice między darowizną a dożywociem

Podstawowa różnica pomiędzy tymi instytucjami polega na charakterze świadczeń. Darowizna jest czynnością nieodpłatną, natomiast umowa dożywocia ma charakter odpłatny, ponieważ przekazanie nieruchomości następuje w zamian za określone zobowiązania wobec zbywcy.

Różnice dotyczą również kwestii związanych z zachowkiem. W przypadku darowizny wartość przekazanej nieruchomości może zostać doliczona do spadku przy obliczaniu zachowku, co może prowadzić do roszczeń ze strony innych uprawnionych osób. Umowa dożywocia co do zasady nie jest traktowana jako darowizna i nie podlega doliczeniu do masy spadkowej w ten sam sposób, co może ograniczyć ryzyko sporów spadkowych.

Inny jest również poziom ochrony osoby przekazującej nieruchomość. W przypadku darowizny obdarowany nie ma zasadniczo prawnego obowiązku zapewnienia darczyńcy opieki. Umowa dożywocia wprost nakłada zaś na nabywcę konkretne obowiązki wobec osoby przekazującej nieruchomość.

Kiedy darowizna może okazać się lepszym rozwiązaniem?

Darowizna jest często wybierana w sytuacjach, w których relacje rodzinne są stabilne, a strony mają do siebie pełne zaufanie. Rozwiązanie to sprawdza się szczególnie wtedy, gdy przekazanie nieruchomości ma charakter wsparcia dla dzieci lub innych bliskich osób, a darczyńca nie oczekuje w zamian formalnie określonych świadczeń.

Dodatkowym argumentem przemawiającym za darowizną mogą być kwestie podatkowe. W przypadku przekazania nieruchomości najbliższym członkom rodziny możliwe jest skorzystanie ze zwolnienia z podatku od spadków i darowizn, pod warunkiem spełnienia określonych wymogów formalnych.

Kiedy warto rozważyć umowę dożywocia?

Umowa dożywocia jest często wybierana przez osoby starsze, które chcą zabezpieczyć swoją sytuację życiową po przekazaniu nieruchomości. Dzięki temu rozwiązaniu mają one zagwarantowaną pomoc i utrzymanie przez osobę, która stanie się właścicielem nieruchomości. W praktyce umowa ta bywa szczególnie korzystna w sytuacjach, gdy istnieje ryzyko konfliktów spadkowych lub gdy właściciel nieruchomości chce uniknąć przyszłych roszczeń o zachowek związanych z przekazanym majątkiem.

Wybór pomiędzy darowizną a umową dożywocia powinien być poprzedzony dokładną analizą konsekwencji prawnych obu rozwiązań. Każda z tych instytucji ma inne skutki w zakresie obowiązków stron, bezpieczeństwa osoby przekazującej nieruchomość oraz przyszłych rozliczeń spadkowych.

Podsumowanie – darowizna i umowa dożywocia u notariusza (Tczew)

Przed zawarciem umowy warto skonsultować się z notariuszem lub prawnikiem, aby dopasować treść umowy do indywidualnej sytuacji rodzinnej i majątkowej. Odpowiednio przygotowany dokument może w przyszłości zapobiec wielu sporom oraz zapewnić właściwe zabezpieczenie interesów wszystkich stron.

Jeżeli szukasz notariusza (Tczew) do pomocy prawnej w zakresie darowizny lub umowy dożywocia – skontaktuj się z naszą kancelarią.

Kontakt w zakresie pomocy w darowiźnie i umowie dożywocia

Notariusz Tczew | Kancelaria notarialna Cejrowska

Juliusza Słowackiego 5/3, 83-110 Tczew

+48 58 530 01 33 / +48 58 530 01 34 / +48 506 073 093

kancelaria@cejrowska.pl

[1] Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t.j. Dz. U. z 2025 r. poz. 1071 z późn. zm.).